Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un appartement sur le marché secondaire

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Si vous prenez les documents à la légère, vous pouvez vous retrouver sans logement et sans argent.

Lorsque vous achetez quelque chose dans un magasin, il suffit que le vendeur veuille vous donner le produit et que vous vouliez l'acheter. Avec l'immobilier, tout est plus compliqué: une transaction peut être contestée s'il s'avère qu'elle est frauduleuse ou que les droits de quelqu'un ont été violés lors de la vente. Dans le même temps, l'acheteur sera le plus triste: il sera expulsé de l'appartement, l'argent devra être restitué par le tribunal, et parfois même lui dire au revoir.

Pour éviter que cela ne se produise, vérifiez tous les documents - et assurez-vous d'avoir des originaux ou des copies certifiées conformes par un notaire.

1. Extrait de l'USRN sur les principales caractéristiques de l'objet

Il s'agit d'un document très important contenant des informations du Registre d'État unifié de l'immobilier, qui vous donnera de nombreuses informations utiles.

Qui sont les propriétaires

Tous doivent accepter l'accord, sinon il peut être contesté.

Y a-t-il des charges

Un objet peut être donné en gage à une banque en raison d'une hypothèque, louée avec l'enregistrement d'un accord avec l'Agence fédérale de gestion de la propriété, arrêté pour dettes. Si tel est le cas, les propriétaires n'ont pas le droit d'en disposer. L'accord sera invalide.

Quelles sont les caractéristiques de l'appartement

L'extrait de l'USRN contiendra l'adresse exacte, le numéro cadastral, la zone. Le plan technique de l'appartement est imprimé en dernière page. Vous pouvez estimer le métrage des pièces et constater la présence de réaménagements. Ce dernier point est particulièrement important si vous faites une demande de prêt hypothécaire - il se peut qu'il ne soit pas approuvé.

A partir de quelle date les propriétaires possèdent-ils un appartement

Comparez-le avec la date dans les titres de propriété (à leur sujet ci-dessous).

Sur la base de quel document le propriétaire est propriétaire de l'appartement

Dans certains cas, le risque est initialement plus élevé - cela est également discuté dans la clause sur les titres de propriété.

Un extrait de l'USRN sera fourni par le propriétaire. Vous pouvez en obtenir vous-même une version allégée.

Pour ce faire, vous devez commander un extrait sur le site de Rosreestr. Pour la fourniture d'un document sous forme électronique, vous devrez payer 250 Obtention d'informations auprès des roubles USRN. Vous devez également commander un extrait sur le transfert des droits sur la propriété - cela coûte le même prix. Dans ce document, vous verrez à quelle fréquence et sur quelle base les propriétaires de l'appartement ont changé.

Si au cours des deux dernières années, l'immobilier a changé plusieurs fois de mains, c'est une raison de se méfier. C'est généralement ainsi que les transactions frauduleuses sont déguisées. Si le propriétaire fraudé parvient à contester l'enchaînement des transactions devant le tribunal, l'appartement lui sera restitué.

2. Documents du/des propriétaire(s)

Si le propriétaire est majeur

Validité du passeport

Disons que le propriétaire a changé son passeport il y a six mois, disant à la police qu'il avait perdu l'ancien. Et maintenant, il essaie de conclure un accord sur un document invalide, afin de le contester plus tard. Ceci est semé d'embûches.

Alors avec l'aide d'un service spécial du ministère de l'Intérieur, découvrez si les documents sont valides.

Données de passeport

La série, le numéro, le lieu de naissance et l'adresse d'enregistrement seront nécessaires afin de les comparer avec les données indiquées dans d'autres documents (il est important que tout concorde). Si le propriétaire a réussi à changer le passeport pendant ce temps, les détails de la copie précédente sont indiqués sur l'avant-dernière page de l'actuel.

Faites attention au nom, prénom et patronyme: une divergence d'au moins une lettre dans différents documents est une raison pour demander au propriétaire d'uniformiser les papiers. Dans le cas contraire, cela peut devenir un motif de litige quant à la validité de la transaction.

Situation familiale

L'un des époux ne peut disposer arbitrairement d'un bien acquis en commun sans le consentement de l'autre. Un tel accord est facile à contester. Il est donc important de savoir si le propriétaire est marié et à partir de quelle date. Ces informations vous seront utiles lorsque vous passerez aux documents titres.

Si une personne a reçu un appartement par héritage ou par donation, la présence d'un conjoint n'a pas d'importance. Ces biens ne sont pas considérés comme acquis conjointement.

Mais si vous avez affaire à un contrat de vente, faites attention à la date de sa conclusion. Le propriétaire peut disposer librement d'un appartement acheté avant le mariage. S'il l'a acheté après le mariage, le paquet de documents doit contenir le consentement notarié du conjoint pour la vente. Théoriquement, il peut être remplacé par un contrat de mariage, qui garantit à lui seul le droit de disposer de l'objet pour le propriétaire. Mais avec le consentement c'est quand même plus calme: l'accord prénuptial est parfois contesté.

Si le propriétaire de l'appartement est divorcé et que l'appartement a été acheté pendant le mariage, il peut toujours être considéré comme une propriété commune. Ici, vous avez besoin soit d'un consentement, soit d'une décision de justice sur la section selon laquelle la propriété a été transférée à la personne avec laquelle vous envisagez de conclure un accord.

Informations sur les enfants

En soi, il ne vous dira rien. Mais, si le propriétaire a des enfants, c'est une raison pour des contrôles supplémentaires et des exigences pour de nouveaux documents.

Si un appartement a été acheté avec une hypothèque, le capital maternité pourrait être utilisé pour le rembourser. Cela impose l'obligation de fournir aux enfants des parts dans l'appartement. Par conséquent, si seuls les parents sont parmi les propriétaires, cela n'a pas été fait. Par la suite, la transaction peut être contestée.

Pour éviter cela, demandez au propriétaire une attestation de la Caisse de pension attestant que le capital maternité n'a pas été utilisé pour rembourser l'hypothèque.

Si le propriétaire est mineur

Pour les enfants de moins de 14 ans, regardez l'acte de naissance, plus de 14 ans - passeports. Comparez les données avec ce qui est indiqué dans d'autres documents.

Si le propriétaire est un enfant, ses représentants légaux ne peuvent pas vendre l'appartement comme ça. Le consentement des autorités de tutelle pour la transaction est requis. Et si le propriétaire de l'appartement a plus de 14 ans, alors sa permission.

3. Titres de propriété

Le nom du document, sur la base duquel le propriétaire a reçu la propriété, est dans l'extrait de l'USRN. Cela vaut la peine d'y regarder de plus près.

Contrat de vente

Tout est simple ici: si le propriétaire actuel a acheté un appartement du précédent, cela est confirmé par l'accord correspondant. Si vous disposez d'un extrait de l'USRN sur le transfert de droits sur un objet immobilier, comparez les données du vendeur avec celles indiquées dans le document. Demandez également de montrer le certificat d'acceptation de l'appartement et le reçu du vendeur pour l'argent. Cela garantira que l'ancien propriétaire n'a pas à se plaindre de l'actuel.

Si la maison a été achetée avec une hypothèque, vous pouvez demander une attestation de remboursement.

En général, l'absence de charges dans l'extrait de l'USRN indique avec éloquence que le prêt a été remboursé. Mais comme un document peut être vérifié, il serait étrange de ne pas le mentionner.

Convention de prise de participation dans la construction

Si le propriétaire a acquis un bien immobilier au stade de la construction, il aura exactement ce document entre ses mains, et après la remise de la maison, il aura également un acte d'acceptation et de transfert de l'appartement.

Certificat de succession

Lorsqu'il s'agit de tels biens, il existe un risque qu'un héritier déchu apparaisse soudainement et tente de contester la transaction. De plus, plus le temps s'est écoulé depuis le moment de l'héritage, moins il y a de risques d'avoir des ennuis. Il est préférable de consulter un avocat avant d'acheter.

Accord de don

Il est également préférable d'évaluer les risques liés à l'acquisition d'un logement donné en collaboration avec un spécialiste. L'avocat vérifiera si la forme et la procédure de conclusion de la transaction ont été respectées, si le propriétaire est légalement propriétaire du bien.

Accord de transfert d'appartement

Il est délivré si le propriétaire a privatisé cet appartement. Il y a une mise en garde lorsqu'il s'agit de traiter de tels biens immobiliers. Si une personne inscrite dans un appartement refuse de participer à la privatisation, elle reçoit un droit à vie d'y vivre jusqu'à ce qu'elle soit volontairement radiée. Sinon, il est impossible de l'expulser même par les tribunaux. Il est donc important de s'assurer qu'il vérifie avant que le vendeur ne reçoive l'argent. Ou vous risquez d'acheter un appartement avec un locataire.

Il existe d'autres types de titres de propriété, par exemple, une décision de justice par laquelle le propriétaire est propriétaire de l'objet. Mais avec eux, il vaut mieux contacter immédiatement un avocat si vous ne voulez pas de problèmes.

4. Informations sur les personnes inscrites dans l'appartement

Dans la clause sur l'accord sur le transfert de l'appartement en propriété, nous avons déjà partiellement abordé le sujet de l'importance de savoir qui est enregistré dans l'appartement. Examinons maintenant la question plus en détail.

En plus de ceux qui ont refusé de privatiser, les locataires suivants présentent un danger pour votre transaction et votre confort de vie dans l'appartement acheté:

• libéré de l'appartement pour service militaire ou traitement dans un sanatorium;
• radié du registre pour avoir purgé une peine dans des lieux de privation de liberté;
• reconnu comme manquant;
• mineurs envoyés en internat.

À leur retour, ils seront inscrits à leur ancien lieu de résidence, c'est-à-dire chez vous. Il est peut-être possible de les expulser par voie judiciaire, mais cela demandera beaucoup de temps et d'efforts.

Portez une attention particulière aux mineurs libérés pour savoir si le service des tutelles a donné son autorisation.

Pour comprendre les nuances, vous devez parcourir quelques références. Il vaut mieux être présent aux moments où le propriétaire les reçoit afin de s'assurer de l'authenticité des documents.

Formulaire 9 Attestation d'enregistrement

Il contient des informations sur tous ceux qui sont actuellement enregistrés dans l'appartement.

Certificat d'enregistrement archivistique selon le formulaire 9

Cette version du document montre la dynamique de l'inscription des résidents: qui a été inscrit plus tôt, qui a été libéré et quand. Un document très utile, mais il y a une nuance. Ils refusent souvent de le donner à des tiers, y compris les propriétaires actuels de l'appartement, car il contient les données personnelles des résidents précédents. S'il n'a pas été possible d'obtenir l'archive "neuf", vous devrez travailler avec ce que vous avez et aller directement à l'aide du formulaire 12.

Certificat de radiation de certaines catégories de citoyens

Le document du formulaire 12 contient des données indiquant si l'un des locataires a été libéré de l'appartement, ce qui, en théorie, pourrait devenir une source de problèmes. Idéalement, chaque colonne n'a pas. Dans le cas contraire, vous devrez rechercher des informations supplémentaires sur chaque personne individuellement, voire refuser l'affaire.

5. Certificats de capacité juridique

S'il s'avère par la suite que le vendeur n'était pas sobre d'esprit et de mémoire, la transaction sera déclarée invalide. Vous êtes particulièrement à risque si le vendeur est âgé, mais en général vous ne pouvez pas vous assurer contre cela. Par exemple, un avocat rusé peut prouver que le propriétaire a été temporairement désemparé à cause d'un médicament contre le rhume, car cet effet secondaire est indiqué dans l'annotation.

Pour éviter que cela ne se produise, demandez au vendeur d'apporter à l'affaire un certificat d'un psychiatre et d'un narcologue attestant qu'il est sain d'esprit et qu'il n'est pas enregistré comme toxicomane.

S'il existe des raisons impérieuses de douter, invitez un expert agréé à procéder à un examen directement à l'affaire.

6. Informations sur les dettes pour révision

Toutes les dettes pour le logement et les services communaux restent avec l'ancien propriétaire de l'appartement. L'exception est la révision. Si le vendeur ne l'a pas payé, la dette vous reviendra. Vous pouvez vérifier l'absence par le dernier paiement. Si vous n'avez pas confiance, demandez une attestation à la société de gestion.

7. Procuration

Il est préférable de conclure un contrat de vente directement avec le propriétaire. Mais le propriétaire n'est pas toujours présent à la transaction. Dans ce cas, il peut délivrer une procuration notariée à la personne qui représentera ses intérêts.

Les transactions avec ce document sont dangereuses, il y a trop de facteurs de risque. Si vous décidez de prendre une mesure similaire, vérifiez les points suivants:

• La procuration donne le droit de vendre l'appartement au nom du propriétaire.
• Le document est authentique - vous pouvez le découvrir sur le site Internet de la Chambre fédérale des notaires.
• La procuration n'a pas expiré.
• Il contient le passeport correct et d'autres données.
• Le propriétaire est vivant et sain d'esprit - la communication vidéo et les certificats d'un dispensaire neuropsychiatrique vous aideront ici.

Mais même si tout est en ordre, réfléchissez à trois fois avant de vous décider sur un tel accord.

Ce qu'il faut retenir

• Vérifiez tous les documents. N'ayez pas peur d'être intrusif ou ennuyeux: vous risquez des millions.
• En cas de doute, contactez un spécialiste. Mieux vaut être alarmiste que se retrouver sans appartement et sans argent.
• Si à chaque pas les doutes ne disparaissent pas, mais se renforcent, refusez le marché.

UPD. Le texte a été mis à jour le 17 novembre 2019 avec des données plus pertinentes provenant de sources vérifiées.