9 conseils pour vous aider à vendre votre appartement à un prix plus élevé

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Grâce aux hypothèques préférentielles, aux taux bas sur les dépôts et aux taux de change instables, même en période de pandémie, les ventes immobilières augmentent. Les vendeurs se sentent plus en confiance et les acheteurs ont plus d'opportunités d'acheter des options vraiment confortables. Avec le service, nous vous expliquerons comment présenter un appartement sous le jour le plus favorable et le vendre à un prix que vous ne regretterez pas.

1. Évaluer la situation du marché

Les portails analytiques et les principaux médias publient souvent des documents sur le marché immobilier. Par exemple, selon le service Avito Real Estate, en 2020, la demande d'appartements a augmenté de 23%, pour les logements secondaires - de 35%. Les prix ont également augmenté: de 19 % et 8 %, respectivement, en termes annuels.

Après avoir analysé de telles études et prévisions de spécialistes, vous comprendrez clairement ce qui se passe avec les prix, l'offre et la demande. Et, par conséquent, vous pourrez prendre une décision éclairée: vendre l'appartement maintenant ou attendre un meilleur moment.

2. Déterminer le coût objectif du logement

Découvrez d'autres offres

Recherchez sur les sites immobiliers des appartements concurrents dans votre région avec une disposition, une superficie et un état similaires. Analysez quels objets sont supprimés de la publication quelques minutes après leur apparition sur le portail, et lesquels sont suspendus pendant des mois et n'obtiennent pratiquement pas de vues.

Pensez à la façon dont votre appartement peut se comparer avantageusement à des offres similaires. Par exemple, la proximité du métro, un bon état d'entretien, une entrée propre, des voisins tranquilles, de belles vues sur le parc et un grand stationnement dans la cour justifieront un prix relativement élevé.

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Pensez aux avantages de l'appartement lui-même. Par exemple, si vous avez récemment remplacé le câblage ou les tuyaux, installé des prises supplémentaires, un système de maison intelligente ou des capteurs de sécurité, installé des armoires encastrées ou effectué des réparations sur le balcon, n'hésitez pas à augmenter le prix. Les nouveaux propriétaires n'auront pas à faire tout cela, ce qui signifie qu'ils n'auront pas à supporter les coûts supplémentaires après l'achat.

Rechercher un jugement professionnel

Si vous n'êtes pas sûr de pouvoir désigner un prix juste pour le marché et confortable pour vous-même, contactez un spécialiste. Appelez un évaluateur: il étudiera l'objet avec un esprit ouvert, déterminera tous les avantages et inconvénients, nommera un chiffre précis et dira en détail ce qui l'a guidé dans la détermination du coût.

Une évaluation objective de l'appartement vous aidera. Il s'agit de la plus grande * base de données d'annonces immobilières en Russie: un appartement sur deux dans le pays est vendu via le service **. Grâce aux filtres, vous pouvez facilement trouver des propriétés similaires aux vôtres et fixer un prix juste.

Pour que l'appartement se vende plus rapidement, montez votre annonce dans la recherche. C'est peu coûteux, mais le nombre de vues augmentera immédiatement. Un trafic élevé vers le service vous aidera à attirer des acheteurs potentiels et à conclure l'affaire la plus rentable.

D'ailleurs, vous pouvez trouver vous-même le futur propriétaire de votre maison. Sur Avito Real Estate, une section "" est apparue, où les utilisateurs indiquent leurs souhaits de logement.

* D'après les recherches effectuées par LLC "Foreitor" pour LLC "KEH eKommerts" en juillet 2020.

** Selon une étude réalisée par Aquarelle Research LLC pour KEKH eKommerts LLC en septembre 2020.

3. Éliminez les problèmes évidents

Un plafond inondé, un trou dans le sol et même un robinet qui fuit - tout cela aggrave l'impression d'un appartement lors de la visualisation. Les acheteurs potentiels peuvent demander une remise, et ils ont raison.

Les grosses réparations ne doivent pas être effectuées avant la vente: les nouveaux locataires s'attendent fort probablement à tout refaire à leur goût et selon leurs besoins. Mais il est logique de mettre l'appartement en ordre. Par exemple, vous pouvez changer la cuvette des toilettes et la salle de bain - bien que pour des moins chères, mais neuves, sans fissures, éclats et traces de rouille.

Lorsque vous faites un devis de réparation, vous devez vous concentrer sur 5 à 10% du coût d'un appartement, et plus l'objet est cher au départ, plus le pourcentage doit être faible. Si le coût potentiel des réparations dépasse le montant résultant, il sera plus rentable d'accorder une remise aux acheteurs.

Si vous vendez un appartement à Khrouchtchev à Moscou, qui est inclus dans la première étape du programme de rénovation, il n'est certainement pas nécessaire d'y effectuer des réparations. Ces biens immobiliers sont achetés afin de recevoir ensuite des mètres carrés dans de nouveaux bâtiments.

Tous les objets ont leurs propres caractéristiques et une liquidité différente. Si vous n'avez aucune expérience dans la conduite de transactions ou le travail avec l'immobilier et que vous ne savez pas ce qu'il faut faire avec votre appartement pour le vendre rapidement et de manière rentable, contactez un professionnel qui vous aidera à éviter de nombreuses erreurs courantes. Il arrive qu'une personne investisse plus de 100 000 roubles dans des réparations esthétiques, puis essaie d'augmenter le prix du même montant. Mais cette approche fonctionne rarement.

Si l'appartement a une disposition typique et ne diffère pas trop des autres offres du même quartier, alors la propreté, l'ordre et le mobilier, qui sont inclus dans le prix, peuvent jouer un rôle dans la vente. Cependant, dépenser des sommes importantes en réparations n'a généralement pas de sens.

4. Améliorer la perception de l'appartement

Un acheteur potentiel veut toujours « essayer » un nouvel appartement pour lui-même: arranger mentalement les meubles et les appareils électroménagers, dessiner une image de la façon dont il prendra son petit-déjeuner ici, se détendre et rencontrer des invités. Naturellement, les choses des autres interfèrent avec cela.

Par conséquent, il est préférable qu'un minimum de meubles et de décorations restent dans l'appartement avant la visualisation. Ainsi, il sera plus facile pour les acheteurs de réfléchir à la destination de chaque pièce, d'imaginer un éventuel réaménagement et un futur intérieur.

La lumière aidera également à améliorer la perception. Vissez des ampoules plus puissantes et allumez toutes les lumières avant de regarder - cela créera un sentiment de fête. Bien sûr, plus il y a de lumière, plus les défauts sont visibles. Mais les pièces mal éclairées ont toujours l'air un peu rebutantes.

Et, bien sûr, un nettoyage général ne fera pas de mal - même si vous vivez toujours dans l'appartement que vous envisagez de vendre. Le moyen le plus simple de mettre de l'ordre dans votre maison est d'appeler le service de nettoyage. Des spécialistes laveront les vitres et les lustres, enlèveront la saleté sur les plinthes et les carreaux et rafraîchiront les sols et les façades de meubles. En un mot, ils feront briller l'appartement, lui donner une apparence plus récente et, par conséquent, plus cher. Ce sera formidable si vous commandez également le nettoyage à sec des meubles et des tapis, suspendez des rideaux lumineux.

5. Prenez des photos de qualité

Inviter un photographe et prendre des photos professionnelles de l'intérieur est, bien sûr, idéal, mais une séance photo demande de l'argent et du temps. Si vous ne voulez pas payer et attendre, vous pouvez inviter des amis avec un bon appareil photo, puis éditer les photos dans l'éditeur.

L'essentiel est de ne pas en faire trop. La situation réelle dans l'appartement doit correspondre à la photo. Par conséquent, il est tout à fait acceptable de supprimer quelques rayures sur le sol ou de "coller" le papier peint, mais il est au moins malhonnête de supprimer toutes les fissures sur les murs et les stries au plafond.

Il se peut que vos photos ne suffisent pas aux acheteurs potentiels, mais ils ne pourront pas venir inspecter la propriété dans un avenir proche. Lorsque vous placez un objet sur Avito Real Estate, indiquez que vous êtes prêt pour un affichage en ligne, et votre annonce aura une case correspondante. Lorsque l'acheteur vous contacte, vous pouvez prendre des dispositions pour montrer l'appartement via une liaison vidéo à un moment qui convient aux deux. Cela aidera l'acheteur à prendre une décision plus rapide pour acheter une maison.

6. Rédigez une annonce détaillée et honnête

Imaginez vendre votre maison à des amis ou à votre famille. Décrivez le type de réparations que vous avez effectuées et ce que vous prévoyez de laisser dans l'appartement: peut-être des meubles de haute qualité ou des appareils électroménagers de marque.

Supprimez les tampons - des expressions que l'on trouve dans presque toutes les annonces du site. Fournissez autant d'informations que possible dans les paramètres de l'annonce et réduisez le texte de description à 10 à 15 lignes. Cela facilitera la recherche d'options sur le site et améliorera la première impression de l'acheteur de votre appartement.

Assurez-vous de parler de l'infrastructure de la région, car les gens achètent non seulement des mètres carrés, mais un endroit où ils emmèneront leur enfant à l'école ou à la maternelle, visiteront un club de fitness et se promèneront dans le parc. Vérifiez si la maison a été révisée. Vérifiez si vous êtes prêt à vendre sur une hypothèque.

Vous ne devriez pas parler de voisins bruyants dans votre annonce. Mais s'il y a vraiment des problèmes sérieux, il vaut mieux les signaler avant la conclusion de l'affaire, pour proposer des solutions et une remise pour de tels désagréments.

Anastasia Mazanko agent immobilier.

L'annonce doit être rédigée honnêtement, mais il est préférable de soumettre les informations de manière concise afin que l'acheteur potentiel ait encore des questions. Ensuite, il appellera certainement, et lorsqu'il y a déjà un contact avec la personne, les chances de l'intéresser à cet appartement sont beaucoup plus grandes. À partir des questions de l'acheteur, vous comprendrez ce qui lui tient à cœur et pourrez présenter le bien sous un jour favorable. Si une grande loggia est importante pour une personne et que vous décrivez une cuisine spacieuse et une salle de bain, vous n'atteindrez pas votre objectif.

Parfois, les informations de l'annonce jouent contre vous. Par exemple, pour certaines personnes, le stade et l'école juste sous les fenêtres sont un plus absolu, alors que pour d'autres c'est une source de bruit, ce qui signifie un gros moins. Lors de la visite, l'acheteur pourra évaluer la situation réelle et prendre une décision éclairée.

7. Offrir des bonus supplémentaires

Pensez à ce que vous pouvez offrir d'autre à l'acheteur pour lui permettre de vivre plus confortablement dans un nouvel appartement. Par exemple, vous pouvez avoir un garage dans la cour ou un espace de stationnement, ce qui signifie que le nouveau propriétaire résoudra immédiatement le problème du stationnement. Ou à côté de cet appartement vous en avez un autre à vendre ou à louer: l'acheteur y déplacera des parents âgés, et il lui sera plus facile de s'occuper d'eux.

Peut-être avez-vous un véhicule cargo et êtes-vous prêt à aider les nouveaux propriétaires à déménager. Ou prévoir un endroit pour ranger ses affaires et un chalet d'été dans un village de chalets chaleureux à louer pour la durée de la rénovation. Enfin, vous pouvez avoir une équipe familière d'artisans qui feront la coupe à prix réduit.

De plus, vous pouvez consulter un avocat et proposer un plan de versement pour un montant relativement faible. Parfois, les gens n'ont pas assez de 20 à 30% du coût d'un appartement de rêve, mais ils ne veulent pas s'impliquer dans des prêts. Le plan de versement aidera les deux parties à conclure un accord rentable.

8. Préparez tous les documents

Avant de vendre un appartement, il est conseillé d'écrire tous ceux qui y sont inscrits, de liquider les dettes d'un appartement commun et de légaliser les réaménagements, si vous les avez effectués.

Le paquet de documents suivant est nécessaire directement pour la transaction:

• Passeports de propriétaire valides. S'il y a un mineur parmi les propriétaires, vous aurez besoin de son passeport ou acte de naissance, ainsi que du passeport d'un parent ou tuteur.
• Le consentement des autorités de tutelle et de tutelle s'il y a des mineurs dans la famille. Le document sera délivré si, après la transaction, les conditions de vie des enfants ne se dégradent pas.
• Acte de mariage ou de divorce, si des noms différents sont indiqués dans le document de propriété de l'appartement et dans le passeport.
• Consentement notarié du mari ou de la femme, si l'appartement acheté en mariage est enregistré au nom de l'un des époux.
• Une procuration notariée, si les intérêts de l'un des propriétaires sont représentés par un syndic.
• Le contrat d'achat et de vente d'un appartement, qui sera certifié par un notaire.

Pour que les acheteurs aient moins de doutes sur la pureté et la transparence de la transaction, vous pouvez également préparer des documents supplémentaires:

• Contrat de vente, acte de succession ou de privatisation - ces documents établissent votre propriété de l'appartement.
• Extrait du registre USRN (fourni depuis 2016) ou d'un certificat de propriété du logement (délivré jusqu'en 2016, valable maintenant).
• Le passeport technique de l'appartement, qui permettra de s'assurer qu'il n'y a pas de réaménagements illégaux.
• Certificat de personnes enregistrées (formulaire n° 9), parfois appelé certificat de composition de famille.
• Actes de rapprochement des compteurs ou autres documents sur l'absence de dette pour les services publics.
• Certificats des dispensaires de toxicomanie et de neuropsychiatrie que vous n'êtes pas enregistré et avez le droit de conclure des transactions immobilières.
• Certificat de suppression de charges - pour les appartements achetés avec une hypothèque.
• Certificat de suppression des mesures provisoires - si l'appartement a été mis en gage ou s'il y a eu des différends à ce sujet, mais que tous les problèmes ont été résolus avec succès devant le tribunal.

Ajoutez un extrait de l'USRN directement à l'annonce sur le portail. Avec elle, les acheteurs seront sûrs que tout est en ordre dans votre appartement: il n'est pas en état d'arrestation ou d'interdiction, ni en hypothèque, ni en bail emphytéotique. L'extrait contiendra des données anonymisées sur les propriétaires, ainsi que la valeur cadastrale. Le service est gratuit pour les vendeurs.

Si, après la conclusion du contrat de vente, l'acheteur a des problèmes avec l'appartement, il peut contester la conclusion de la transaction en justice. Parfois, il s'avère que le vendeur n'a pas fourni toutes les informations sur l'objet, et si les défauts avaient été découverts plus tôt, la vente et l'achat n'auraient pas eu lieu. Par conséquent, il vaut la peine d'avertir l'acheteur des points vraiment importants et de consulter un avocat ou un agent immobilier expérimenté si des doutes surviennent à n'importe quel stade de la transaction.

9. Considérez les arguments en faveur de la négociation

Parfois, les acheteurs essaient de faire baisser le prix de 20 à 30% déjà lors de la visualisation. Ils se rendent compte que le vendeur a très probablement laissé un espace de négociation, et ils essaient de comprendre les limites.

N'acceptez pas de baisser le prix tout de suite. Au contraire, justifiez votre chiffre, montrez d'autres options dans votre quartier: pas si rentables, dans le pire état, plus loin du métro, des écoles ou des jardins d'enfants. Expliquez que vous n'êtes pas pressé et que vous attendez donc un acheteur prêt à payer un prix équitable.

En fait, la négociation est bonne: elle confirme que la personne est intéressée par l'affaire. Soyez prêt à concéder, mais soyez clair sur le prix minimum que vous accepterez pour l'accord. Après tout, votre objectif n'est pas seulement de vendre votre appartement rapidement, mais aussi d'en tirer le maximum d'avantages.

Ce faisant, soyez objectif. Si le toit de la maison fuit et que vous vendez un appartement au dernier étage, cela vaut la peine de baisser un peu le prix. Vous pouvez également penser à une révision s'il ressort clairement des annonces de vente d'appartements que le marché a baissé.

Mais lorsque les acheteurs demandent une remise importante simplement parce qu'ils ont trouvé une option moins chère, vous n'avez pas à baisser le prix de votre appartement. Si un autre objet était vraiment intéressant et rentable pour eux, ils ne marchanderaient pas avec vous pendant longtemps.

Anastasia Mazanko agent immobilier.

L'acheteur peut trouver presque toutes les raisons de négocier: par exemple, les fenêtres en métal-plastique ne sont pas installées dans l'appartement, les sols stratifiés divergent, les carreaux ne sont pas posés, l'appartement est au premier ou au dernier étage. Mais la pratique montre que si le propriétaire tient fermement à sa position et veut vendre la propriété au moins à un certain prix, alors l'acheteur devra abandonner - ou chercher d'autres options. Par conséquent, il est préférable d'inclure immédiatement dans le prix "une marge de manœuvre" et de prévoir l'élimination des lacunes objectivement graves.