Comment rembourser un prêt hypothécaire plus tôt que prévu : réduire la durée ou le paiement

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Le life hacker calcule toutes les options pour déterminer quelle stratégie de remboursement de prêt est la plus rentable.

Pour les calculs, nous prendrons un prêt hypothécaire d'un montant de 1,2 million de roubles à 10% par an pour une durée de 8 ans (96 mois). Supposons que chaque mois, vous disposez de 5 000 roubles gratuits que vous souhaitez utiliser pour un remboursement anticipé.

Conceptuellement, ces calculs fonctionneront également pour votre situation, mais pour les nombres exacts, vous devrez faire les calculs vous-même.

Comment rembourser un prêt hypothécaire avec des versements de rente plus rentables

Avec les versements de rente, vous donnez à la banque le même montant chaque mois pour rembourser le prêt. Dans le même temps, la structure de paiement n'est pas la même selon les mois. Habituellement, au moins la moitié est constituée de pourcentages au début - consultez votre calendrier de paiement pour les proportions exactes.

Dans notre exemple, le paiement mensuel est de 18 209 roubles. Au total, vous devrez donner à la banque 1 747 546 roubles avec un trop-payé de 547 546 roubles.

Remboursement anticipé avec une durée plus courte

Si vous payez 5 000 roubles supplémentaires par mois et raccourcissez la durée du prêt, vous économiserez 171 647 roubles sur le remboursement des intérêts et payerez intégralement la banque en 5 ans et 8 mois.

Remboursement anticipé avec diminution du paiement

Si vous réduisez le paiement, vous économiserez 103 540 roubles et rembourserez l'hypothèque en 7 ans et 8 mois. Dans le même temps, ces derniers mois, votre paiement sera si faible (moins de 5 000 roubles) que vous ne le sentirez pratiquement pas.

Remboursement avec une diminution de la mensualité et une augmentation de la mensualité

Le remboursement anticipé avec une réduction de la durée du crédit immobilier semble plus rentable: vous épargnez plus, remboursez toutes les dettes à la banque plus rapidement. Mais lors du calcul d'une stratégie avec un paiement décroissant, il y a un mais: la différence entre la mensualité initiale et la mensualité diminuée tombe généralement sous le feu des projecteurs.

Pour les paiements à durée réduite, vous continuez à payer 18 209 + 5 000 roubles et une partie avec 23 209 roubles. Lorsque vous réduisez le paiement, vous commencez avec le même montant et passez progressivement à 1 874 + 5 000 = 6 874 roubles.

Mais vous pouvez ajouter au montant alloué pour le remboursement anticipé sur une base mensuelle, la différence entre les versements d'origine et en cours.

Et dans ce cas, vous remboursez comme par magie l'hypothèque à la même date et avec le même trop perçu qu'en remboursement anticipé avec une réduction de la durée.

Si un jour votre situation financière se détériore, vous pouvez à tout moment reporter le remboursement anticipé et payer mensuellement le montant diminué. Avec un remboursement anticipé avec une durée plus courte, vous êtes privé de ce luxe.

De plus, certaines banques autorisent le remboursement partiel d'un crédit immobilier en ligne uniquement avec une diminution de versement, et pour raccourcir la durée, vous devrez vous rendre en agence. Si une rencontre en face à face avec les employés de l'établissement de crédit ne vous convient pas, cette option de remboursement est parfaite.

conclusions

1. Si vous êtes sûr d'avoir toujours de l'argent pour le paiement principal initial et 5 000 pour le remboursement anticipé, cela ne fait aucune différence pour vous comment rembourser: avec une réduction du terme ou avec une diminution du paiement selon la troisième option, si vous donnez le même montant mensuellement …
2. Si vous anticipez que la situation financière peut se dégrader dans quelques années, optez pour un remboursement anticipé avec une diminution du versement et en tenant compte de la différence entre le versement initial et le versement actuel. Il y aura des problèmes - vous passerez aux paiements selon le calendrier et vous devrez payer beaucoup moins mensuellement qu'au début de l'hypothèque. Il n'y aura aucun problème - remboursez l'hypothèque aussi rapidement et avec le même avantage que ceux qui l'ont remboursé avant l'échéance avec une réduction de la durée.
3. Si l'hypothèque est toujours un lourd fardeau pour vous, mais que vous êtes prêt à réduire de 5 000 roubles par mois, réduisez le paiement. Vous rembourserez donc le prêt sur les mêmes 8 ans, mais petit à petit cela deviendra de plus en plus facile pour vous. Et vous pouvez économiser un peu.

Comment il est plus rentable de rembourser un prêt immobilier avec des paiements différenciés

Les banques proposent rarement des paiements différenciés, mais il est toujours possible de contracter un crédit immobilier avec de telles conditions. Dans ce cas, le montant de la dette principale est divisé en parts égales, des intérêts sont prélevés mensuellement sur le solde de la dette. Par conséquent, le montant du paiement diminue progressivement.

Pour l'hypothèque de notre exemple dans une telle situation, le trop-payé sera de 484 958 roubles, le paiement du premier mois - 22 500 roubles, le mois dernier - 12 604 roubles. Pour calculer l'avantage, utilisons par exemple l'un des sites avec des calculateurs de prêt.

Remboursement anticipé avec une durée plus courte

En seulement 5 000 par mois, vous réduirez le trop-payé d'intérêts de 137 121 roubles et rembourserez l'hypothèque en 5 ans et 8 mois. Dans le même temps, chaque mois, vous devez payer de moins en moins de sommes en raison des paiements différenciés.

Veuillez noter que le calculateur n'inclut pas le remboursement anticipé sur le premier paiement. Cependant, si cela était possible, les chiffres changeraient légèrement.

Remboursement anticipé avec diminution du paiement

Lorsque le montant du paiement est réduit, le processus tend également à diminuer les deux paramètres, quoique pas si rapidement. Ceci est dû à une diminution de la part qui va au remboursement de la dette principale sur une base mensuelle.

Il s'avère qu'avec cette approche, 94 196 roubles seront économisés, vous rembourserez l'hypothèque en 7 ans et 1 mois.

Remboursement avec une diminution de la mensualité et une augmentation de la mensualité

Cela n'a aucun sens de calculer la différence entre le paiement initial et le paiement actuel: il se forme principalement en raison d'une diminution des intérêts. Et le paiement sera ainsi réduit en fonction de l'enthousiasme avec lequel vous rembourserez la dette principale.

conclusions

1. Si vous êtes satisfait de la taille de la part de la dette principale dans la structure de paiement, raccourcissez la durée du prêt. Dans tous les cas, le montant de la mensualité diminuera plus rapidement qu'initialement, du fait de la réduction du solde de la dette principale.
2. La réduction du paiement retarde considérablement votre relation avec la banque - dans ce cas particulier, de 1 an et 7 mois. Dans le même temps, le paiement mensuel pour la première fois ne diminue pas aussi rapidement que nous le souhaiterions: pour les paiements sans paiements anticipés après un an d'hypothèque, sa taille sera de 21 405 roubles, pour les paiements anticipés avec diminution du paiement - 20 345 roubles.