Louer un appartement ou prendre un crédit immobilier : ce qui est plus rentable

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Analyse détaillée avec exemples et calculs.

Lorsque l'on compare les hypothèques et la location de biens immobiliers, l'aspect matériel passe généralement au second plan. Les participants à la discussion découvrent ce qui est mieux: payer l'oncle de quelqu'un d'autre ou devenir esclave de la banque, payer trop cher, mais pour le leur, ou se déplacer constamment à la recherche d'options plus rentables. Mais si vous laissez le sentiment et vous tournez vers les chiffres, alors la situation devient plus claire.

Loyer et hypothèque en chiffres

L'évolution des prix de l'immobilier et des appartements locatifs, ainsi que l'ampleur de l'inflation sur une longue période ne peuvent être prédites qu'approximativement, de sorte que les calculs seront inexacts. Et pourtant, les chiffres sont plus éloquents que les mots.

Le taux moyen pondéré sur les prêts hypothécaires en avril de cette année, selon la Banque centrale, s'élevait à 9, 64%. Selon les analystes de Domofond.ru, la location d'un appartement en mars 2018 était en moyenne 0,7% moins chère qu'en décembre 2017. Cependant, par souci d'exactitude, nous supposerons que le propriétaire augmentera les paiements de 5 % par an.

Pour les calculs, prenons le centre régional, la ville d'un million d'habitants Volgograd et la ville fédérale de Saint-Pétersbourg.

Volgograd

Hypothèque

Le prix moyen d'un appartement de deux pièces à Volgograd, selon Domofond.ru, est de 2 365 695 roubles. Considérez la situation si vous avez accumulé un versement initial de 15 %, 25 % et 50 % de la valeur de l'appartement et contractez un prêt hypothécaire à 9,64 % par an pour une période de 10 ans.

Acompte, roubles	Paiement mensuel, roubles	Trop-payé, roubles	Le prix total de l'appartement, roubles
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Les calculs ne tiennent pas compte des surcoûts des services annexes sous forme d'assurance habitation et de la personne qui a contracté l'hypothèque, et des indemnités telles qu'une déduction fiscale.

Supposons que les prix de l'immobilier augmentent de 5% par an, puis dans 10 ans, l'appartement coûtera 3,67 millions de roubles.

Louer

Le coût moyen de la location d'un appartement de deux pièces à Volgograd est de 15 845 roubles par mois. Si le propriétaire augmente le loyer d'environ 5% par an, dans 10 ans, le locataire devra payer 24 556 roubles par mois. Au total, au fil des ans, il paiera 2 389 344 roubles pour vivre. Pour la différence entre le coût d'un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 15 % et le loyer, un locataire peut louer un appartement à un prix projeté de 2028 pendant encore trois ans et neuf mois.

Avec un salaire moyen à Volgograd de 28 483 roubles, les paiements de loyer et d'hypothèque semblent réalisables pour une famille avec deux adultes qui travaillent.

Il convient également de considérer que le locataire a des économies non dépensées pour l'acompte (le cas échéant), qu'il peut mettre à la banque avec intérêt. Selon la Banque centrale, le taux moyen pondéré sur les dépôts d'une maturité de un à trois ans en 2018 est de 6,41%. Sur 10 ans, l'indicateur changera plusieurs fois, mais pour les calculs nous utiliserons ce chiffre particulier. Les calculs ne tiennent pas compte de la capitalisation.

Acompte (épargne), roubles	Montant en 10 ans, roubles
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

En conséquence, dans 10 ans, le locataire dépensera non seulement moins, mais gagnera également sur la caution.

Loyer et économies

Du paragraphe précédent, il est clair combien une personne pourra accumuler sur un dépôt en 10 ans si elle continue à louer une maison.

Les meilleures chances d'économiser pour un appartement et de l'acheter sans hypothèque sont d'une personne qui a la moitié du montant du coût de l'appartement, mais seulement si le prix de l'immobilier ne change pas.

Dans 10 ans, 425 213 roubles ne lui suffiront pas pour acheter un appartement. Afin d'avoir la totalité du montant en main au bon moment, il devra économiser un peu plus de 3,5 mille roubles par mois.

Dans cinq ans, il aura 1 561 491 roubles sur son dépôt. Pour acheter un appartement en ce moment, une personne doit mettre de côté 13 000 par mois pendant les cinq années. Avec le coût de la location du logement, il dépensera 29, 3 mille la première année et 32, 6 mille la cinquième. En conséquence, s'il achète un appartement dans cinq ans, le coût total, loyer compris, sera de 3 415 482 roubles, sur dix - 4 755 039 roubles. Les deux options sont plus chères que les hypothèques.

Saint-Pétersbourg

Hypothèque

Le prix moyen d'un appartement de deux pièces à Saint-Pétersbourg est de 6 797 671 roubles.

Acompte, roubles	Paiement mensuel, roubles	Trop-payé, roubles	Le prix total de l'appartement, roubles
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Afin de ne pas payer trop cher sur l'hypothèque, vous devez soit accumuler un versement initial d'au moins la moitié du coût de l'appartement, soit augmenter la mensualité et raccourcir la durée du prêt. Avec un salaire moyen de 58 500 roubles, tout le monde ne peut évidemment pas le faire.

Dans 10 ans, l'appartement coûtera soi-disant 10, 99 millions de roubles.

Louer

Le coût moyen de la location d'un appartement de deux pièces à Saint-Pétersbourg est de 32 744 roubles par mois. Avec une augmentation du coût du loyer de 5% par an, dans 10 ans, le paiement mensuel sera de 50 787 roubles et le locataire paiera 4 942 178 roubles au total. Pour la différence entre le coût d'un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 15 % et le loyer, un locataire peut louer un appartement à un prix projeté de 2028 pendant encore huit ans et trois mois.

N'escomptez pas non plus vos économies.

Acompte (épargne), roubles	Montant en 10 ans, roubles
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Loyer et économies

Et encore, une personne qui a déjà la moitié de son prix peut compter sur l'achat d'un appartement sans hypothèque. Mais il lui sera problématique de respecter le délai de cinq ans. Dans cinq ans, il aura 4 448 162 roubles sur son compte. Pour collecter le montant requis, il doit économiser chaque mois 39, 2 000. Avec les frais de location, il devra allouer 72 000 par mois la première année.

S'il achète un appartement dans cinq ans, les coûts totaux, loyer compris, sont estimés à 8 968 837 roubles, en 10 ans - à 11 739 849 roubles.

Alors qu'est-ce qui est le plus rentable

Selon les estimations moyennes, le loyer est plus rentable. Dans tous les cas, le loyer mensuel est inférieur au versement hypothécaire. Dans le même temps, le paiement initial n'est pas seulement dépensé, mais rapporte également de l'argent.

Cependant, dans 10 ans, la personne qui a choisi une hypothèque sera propriétaire d'un appartement, alors que le locataire ne le sera pas.

Quant à la location d'un logement et à l'augmentation simultanée de l'épargne pour un appartement, tout n'est pas si simple ici non plus. Les facteurs prévisibles fonctionnent: plus vous avez d'argent sous la main, plus les revenus sont élevés et plus le coût de l'immobilier et du loyer est bas dans votre ville, plus vous avez de chances d'économiser pour un appartement sans hypothèque et de rester dans le noir. Cependant, lors du calcul, ils ne tiennent généralement pas compte du fait que les prix de l'immobilier peuvent augmenter considérablement sur 10 à 15 ans.

Par conséquent, il convient de prendre en compte un autre indicateur clé - le temps. Les prévisions à long terme sont difficiles, même pour les spécialistes. Et la stabilité dans le pays est plus proche d'un indicateur religieux: soit vous y croyez, soit vous n'y croyez pas. Par conséquent, si vous devez économiser pour un appartement pendant plus de cinq ans, vous devez impliquer non seulement la logique, mais aussi l'intuition dans les calculs.

Veuillez noter que l'inflation déprécie l'argent et que l'immobilier prend de la valeur.

Cependant, selon Rosstat, au cours des trois dernières années, les prix sur le marché secondaire ont baissé pour tous les types d'appartements, à l'exception des appartements d'élite.

Comme facteur supplémentaire, il convient de considérer la proximité de l'âge de la retraite. Il sera difficile de louer un appartement pour le paiement de la pension, mais dans les grandes villes, ce sera impossible. Donc, à ce moment-là, il est bon d'avoir votre propre maison, même si vous l'avez obtenue avec un trop-payé.

L'argument selon lequel vous pourriez louer un appartement pour le reste de votre vie avec l'argent qui est allé à la banque est valable si vous renoncez à acheter une maison dans une grande ville et louez un appartement à un prix très avantageux. Donc, si vous économisez 3 millions sur le trop-payé, cela vous donnera 25 000 par an par mois pendant 10 ans (mais vous devez tenir compte de l'inflation).

L'argent peut également être déposé. Un montant de 3 millions, compte tenu de l'intérêt moyen actuel sur les dépôts, rapportera 15 000 roubles par mois en intérêts, 4 millions à 20 000.

Comment calculer ce qui est le mieux pour vous

Les calculs moyens donnent des résultats moyens, donc pour comprendre ce qui est le plus rentable pour vous, vous devrez faire les calculs vous-même. Pour ce faire, vous avez besoin des données suivantes:

1. Le montant du loyer de l'appartement.
2. Le montant de votre épargne que vous envisagez d'utiliser comme acompte.
3. Le coût de l'appartement que vous souhaitez acheter.
4. Taux d'intérêt du crédit immobilier (vous pouvez utiliser la moyenne nationale ou celle proposée par la banque où vous souhaitez contracter un crédit immobilier).
5. Le pourcentage d'un dépôt bancaire auquel vous êtes prêt à confier votre argent pour une longue période.

Si vous choisissez entre une hypothèque et la location d'une maison tout en économisant de l'argent pour acheter un appartement

1. Hypothèque

Avec l'aide ou sur le site de votre banque, calculez combien d'années durera votre crédit immobilier avec la mensualité optimale, quel sera le trop-payé.

Avec un prix d'appartement de 5,2 millions de roubles, un paiement initial de 3,2 millions, un taux d'intérêt de 11% et une durée d'hypothèque de sept ans, le paiement mensuel sera de 34 245 roubles et le trop-payé - 876 569 roubles.

2. Louer un appartement

Calculez combien au fil des ans vous paierez pour la location d'un appartement, en tenant compte des éventuelles augmentations de loyer.

Par exemple, vous donnez 22 000 roubles par mois et louez un appartement depuis trois ans. Pendant ce temps, le prix n'a jamais augmenté, mais il est évident que dans sept ans le loyer ne coûtera pas le même prix. Par conséquent, l'année prochaine, vous donnerez probablement à louer 22 × 12 = 264 000, au cours des trois prochaines années - 24 × 36 = 864 000, dans les trois autres - 26 × 36 = 936 000, au total - 2,06 millions de roubles.

3. Dépôt et épargne

Calculez combien d'argent vous aurez accumulé sur le dépôt pour la durée de l'hypothèque et estimez le montant. Calculez ensuite combien d'argent vous aurez après la première année, la deuxième, et ainsi de suite jusqu'à la fin de la durée de l'hypothèque. Décidez également du montant que vous pouvez mettre de côté mensuellement pour acheter un appartement, calculez combien d'argent il vous rapportera dans un an ou deux, et ainsi de suite jusqu'à la fin de la durée du prêt hypothécaire. Désormais, par une simple addition du montant de la caution et de l'épargne, découvrez dans combien d'années vous pourrez collecter de l'argent pour l'immobilier.

Sur un dépôt sans capitalisation avec un taux d'intérêt de 6, 1%, le montant de 3, 2 millions de roubles en sept ans se transformera en 4 566 400 roubles.

Même si les prix de l'immobilier n'augmentent pas, dans sept ans, il est impossible d'acheter un appartement sans hypothèque.

Il est possible de ne pas attendre que le montant requis s'accumule sur le dépôt et d'économiser 20 000 roubles par mois ou 240 000 par an. Ensuite, après cinq ans, les économies seront de 5 376 000 roubles. Compte tenu du loyer, le coût total de l'immobilier sera de 6 640 000 roubles et il en restera 176 000. Pendant sept ans, l'hypothèque sur l'appartement passera à 6, 8 millions. C'est-à-dire que les coûts sont à peu près les mêmes, mais deux ans ont été économisés, c'est-à-dire que louer un logement et économiser en ce moment est plus rentable.

Ces calculs ne fonctionnent que si le coût de l'appartement n'a pas changé depuis cinq ans et que le loyer n'a pas augmenté plus rapidement que prévu.

Quand on ne peut pas épargner pour un appartement même pour la durée de l'hypothèque, il est évident qu'emprunter auprès d'une banque est plus rentable que d'épargner.

Si vous choisissez entre un prêt hypothécaire et une location sans projet d'acheter un appartement à l'avenir

1. Rappelez-vous combien vous donnez au propriétaire

Prenons les chiffres de l'exemple précédent - 22 000 roubles.

2. Calculez votre versement hypothécaire mensuel

Encore une fois, le nombre de l'exemple précédent est de 34,3 mille roubles.

3. Comparez deux nombres

Evidemment, il est plus rentable de louer, même si vous ne tenez pas compte de l'acompte dans les calculs. Si tout n'est pas si simple, divisez le montant de la mise de fonds par le nombre de mois de l'hypothèque et ajoutez le montant reçu à la mensualité:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 mille roubles.

La comparaison avec 22 000 est encore plus claire. Et même si dans sept ans le loyer va doubler de prix, la location d'un appartement sera toujours plus rentable.

Cependant, dès la huitième année, une personne ayant un prêt hypothécaire le remboursera intégralement et ne paiera que les services publics. Et le locataire continuera à payer le même montant de loyer. En revanche, si le loyer n'augmentait pas, le montant qui serait allé à l'hypothèque serait suffisant pour un bail de 26 ans.

4. Calculez combien vous gagnerez sur l'argent qui aurait pu servir à l'acompte

Dans sept ans, le dépôt sera de 4,57 millions de roubles. Et si vous reportez la différence entre les paiements d'un montant de 12,3 mille par mois sur une base mensuelle, alors dans sept ans, cela rapportera 1,03 million de plus. Le montant total de 5,6 millions, fixé à 6,1% par an, rapportera 28 500 roubles par mois en intérêts.