Pourquoi l'immobilier va monter en prix à partir du 1er juillet et est-il urgent d'acheter un appartement

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

La nouvelle loi devrait protéger l'argent des actionnaires. Mais les banques en profiteront le plus.

Que va-t-il se passer le 1er juillet ?

Le 1er juillet 2019, des modifications de la loi entrent en vigueur, qui modifient les règles de la relation entre l'entreprise et le maître d'ouvrage sur le marché de la construction partagée.

Les promoteurs ne pourront plus utiliser directement l'argent des personnes qui achètent des appartements au stade de la construction d'une maison. Ces fonds seront détenus sur des comptes séquestres. L'entreprise ne pourra les retirer qu'après la mise en service de l'objet.

Les développeurs devront contracter des emprunts bancaires - bien sûr, avec intérêt. La Sberbank, par exemple, promet de les prêter à 7-8%, ce qui est beaucoup.

Et pourquoi cette loi est-elle nécessaire ?

Il s'agit de la prochaine étape de l'amélioration de la législation visant à protéger l'argent des détenteurs d'actions.

Jusqu'en 2004, il n'y avait pas de cadre réglementaire unique pour la co-construction, donc diverses fraudes se sont multipliées sous forme de ventes multiples du même appartement à plusieurs clients, de disparition du promoteur avec tout l'argent, etc.

La loi 214-FZ a considérablement amélioré la situation sur le marché de la construction partagée. Il protège l'acheteur d'une double vente d'objets, régule la relation entre le client et le promoteur. Mais la réglementation n'assure pas contre la faillite de l'entreprise, ce qui n'arrive pas si rarement. Il y a maintenant 887 bâtiments à problèmes dans le registre du ministère de la Construction.

La nouvelle loi est conçue pour protéger les détenteurs d'actions contre de tels cas. Si l'entreprise ne remplit pas ses obligations - n'achève pas la construction, ne respecte pas le délai - alors l'argent du compte séquestre sera restitué au client.

Ça a l'air d'être une bonne loi. Ou y a-t-il un hic ?

Il y a quelques nuances ici. Le nouveau mécanisme de protection des actionnaires est une bonne amélioration. Il exclut les situations où les gens se retrouvent sans argent, sans appartement, mais avec une hypothèque à long terme pour un logement inexistant.

Cependant, dans le même temps, la construction de l'immeuble coûtera plus cher au promoteur, ce qui affectera certainement le coût des appartements. Et nous parlons du prix des logements inachevés.

Voici comment cela fonctionnait auparavant: le développeur prenait de l'argent à l'actionnaire et lui accordait une remise pour l'utilisation de ces fonds. L'achat d'un appartement dans ce cas était une sorte d'investissement à haut risque. Vous pourriez, par exemple, acheter une maison au stade de l'excavation pour 1,5 million de roubles et la préparer avec une valeur marchande de 2 millions. Désormais, le promoteur a beaucoup moins de raisons pour une telle générosité: il doit encore payer des intérêts à la banque.

Le prix des appartements dans des immeubles neufs risque donc d'augmenter: les entreprises ne fonctionneront pas à perte. Mais il y a aussi un puissant moyen de dissuasion: le pouvoir d'achat des Russes. Pour les marchandises trop chères, il se peut qu'il n'y ait tout simplement pas de commerçants. Selon des enquêtes, les acheteurs sont désormais prêts à payer 5% du prix de l'appartement pour des transactions plus sûres avec des comptes séquestres.

La hausse du prix des objets de construction partagés peut resserrer le coût des autres appartements. Mais le taux de croissance dépend du marché. En 2018, les prix des logements sur le marché primaire et sans lois sur les comptes séquestres ont augmenté de 4,35 %, sur le marché secondaire - de 1,58 %.

Alors le prix des appartements va-t-il augmenter ou non ?

Personne ne peut le dire avec certitude. Les conditions préalables indiquent que les appartements vont augmenter de prix. Mais les développeurs eux-mêmes en parlent surtout. Il est possible qu'ils poussent simplement les gens à acheter des appartements avant l'entrée en vigueur de la loi sur les comptes séquestres. De plus, il existe un risque que les prix pour ces clients pressés soient déjà augmentés.

Ce qui ne vaut vraiment pas la peine dans ce cas, c'est de se précipiter. Vous risquez pressé de donner de l'argent à un promoteur sans scrupules et de devenir l'un des derniers investisseurs immobiliers escroqués. Vérifiez attentivement l'entreprise - Lifehacker a écrit comment le faire.

Si vous n'avez pas le temps, ne vous inquiétez pas. Même si les prix commencent à monter, il vaut mieux payer un peu trop cher que de se retrouver sans appartement et sans argent.

Attendez, qu'adviendra-t-il de l'argent si la licence de la banque est révoquée ?

Un tel risque est également prévu par les lois. Si la banque perd sa licence, l'Agence d'assurance-dépôts remboursera l'argent - cependant, pas plus de 10 millions. L'assurance est valable jusqu'à ce que l'appartement soit loué ou jusqu'à ce que vous résiliez le contrat avec le promoteur.

Un compte séquestre ressemble donc à un dépôt ?

En partie seulement, et les banques s'en sortent très bien à cet égard. Grâce à la nouvelle loi, ils prêteront aux promoteurs et recevront des intérêts de leur part. Pendant qu'ils construisent la maison, la banque pourra « tordre » l'argent des comptes séquestre et en tirer des revenus. Une fois les appartements commandés au promoteur, celui-ci transférera exactement le montant que vous avez investi, sans intérêt. En cas de faillite du promoteur, vous recevrez également de l'argent sans intérêt. Il est évident qui va gagner à la fin ici.

Alors, quel est le résultat ?

L'essentiel est simple:

1. À partir du 1er juillet 2019, acheter une propriété en construction deviendra plus sûr, mais peut-être plus cher.
2. L'argent que vous payez pour l'appartement restera en banque jusqu'à la mise en service de la maison. Si le développeur ne respecte pas les obligations, elles vous seront restituées.
3. En cas de problème avec la banque, l'argent vous sera également restitué, mais pas plus de 10 millions de roubles.
4. Dans tous les cas, il n'est pas nécessaire de se précipiter pour acheter un appartement - tenez compte de toutes les nuances. Mais si vous avez choisi un développeur et que vous avez déjà planifié un accord, vous pourrez peut-être économiser de l'argent.