Comment acheter un appartement et ne pas le regretter : conseils d'experts

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Avec un expert immobilier, nous avons découvert ce qu'il faut considérer lors de l'achat, pourquoi le prendre et comment agir s'il y a des mineurs parmi les propriétaires.

Que rechercher lors du choix d'une maison

Infrastructures du quartier

La zone doit être autosuffisante afin que la plupart des objets que vous visiterez régulièrement soient, sinon à distance de marche, à au moins un ou deux arrêts de votre domicile. L'ensemble minimum est un supermarché (et de préférence plusieurs à la fois, pour ne pas faire la queue), une pharmacie et une clinique. Si la famille a déjà ou devrait avoir des enfants, il devrait également y avoir une école et un jardin d'enfants à proximité. Cherchez plus loin selon vos besoins. Quelqu'un a besoin d'un club de fitness non loin de chez lui, quelqu'un a besoin d'un parc de jogging ou d'un espace équipé où vous pouvez promener et entraîner votre chien.

Lors de l'examen d'un appartement, je vous conseille d'agir du général au particulier. Tout d'abord, nous regardons la zone (général), puis la maison et ses environs, et seulement ensuite l'appartement (privé). Découvrez ce qu'il y a dans le quartier, s'il y a les infrastructures nécessaires et les espaces verts à proximité. Assurez-vous qu'il n'y a pas d'industries dangereuses dans le quartier.

Les infrastructures autour des logements secondaires sont souvent meilleures que dans les nouvelles zones. Si vous achetez une maison dans un nouveau bâtiment, vérifiez l'évolution du quartier. C'est bien si le promoteur s'est occupé du confort des acquéreurs et a prévu dans le projet non seulement des commerces aux premiers étages des maisons, mais aussi une école avec un jardin d'enfants accessible à pied.

Avito a rassemblé plus d'informations sur la vente d'appartements dans toute la Russie - il y a à la fois de nouveaux bâtiments et des logements secondaires des propriétaires. À l'aide de filtres, vous pouvez rapidement trouver une option pratique: sélectionnez la zone de la ville, la zone de l'appartement et le nombre de pièces, le type de maison et l'étage souhaité - seules les offres appropriées apparaîtront dans la recherche résultats.

Recherchez les annonces portant la mention "Affichage en ligne": cela signifie que le vendeur ou le propriétaire est prêt à vous faire visiter l'appartement à l'aide d'un lien vidéo en utilisant un canal de votre convenance - par exemple, Skype ou WhatsApp. De plus, vous pouvez demander au propriétaire de la propriété de démontrer l'état de l'entrée, de l'ascenseur et du territoire adjacent.

Accessibilité des transports

Lorsque vous devez rentrer chez vous avec trois virements, cela annule toute la joie de l'argent économisé et de l'aménagement réussi de l'appartement. Les emplacements isolés des principales artères de transport peuvent ne pas être aussi attrayants que le vendeur l'a promis. Relativement parlant, si une seule route mène à la zone, préparez-vous à des embouteillages réguliers. Le matin et le soir, il sera complètement rempli de voitures.

Essayez de faire la navette entre votre futur domicile et votre travail pendant les heures de pointe, et vérifiez si les transports en commun fonctionnent régulièrement. Cela vaut la peine, même si vous voyagez principalement en voiture privée. Parfois, il est plus facile de gagner du temps et de rentrer à la maison en bus que de rester coincé dans les embouteillages. Mais gardez à l'esprit que dans les grandes villes, les risques de se retrouver dans un embouteillage sont très élevés avec les transports publics de surface. Dans ce cas, concentrez-vous sur la rapidité et la facilité avec lesquelles vous pouvez vous y rendre en métro ou en train.

Enfin, regardez la région à travers les yeux d'un résident permanent, pas d'un invité. Est-il facile de marcher de l'arrêt de bus et de la station de métro les plus proches jusqu'à votre domicile, ou devez-vous traverser un terrain vague où il n'y a pas de lanternes ? Y a-t-il un parking organisé ou la cour est-elle pleine de voitures ? Ce ne sont que des bagatelles, mais elles affectent le confort de vie. Il est donc parfois préférable de ne pas économiser d'argent et de choisir une option, bien que plus chère, mais dans un endroit pratique.

État de la maison

Ne vous limitez pas à inspecter l'appartement et étudiez en profondeur l'entrée, la maison et les environs.

Alena Kvach

Examinez la maison de l'extérieur, déterminez où se trouve l'appartement et vérifiez que les murs ne sont pas endommagés. Regardez où les fenêtres font face, s'il y a des installations de restauration et des établissements ouverts 24h / 24 à proximité, perturbant la paix.

Faites attention à l'état des routes d'accès et des trottoirs - si même pendant la saison chaude vous devez manœuvrer entre les nids-de-poule, en hiver, la route se transformera en parcours d'obstacles. Voyez comment la cour est aménagée: y a-t-il des bancs et un endroit pour faire du sport, une aire de jeux.

Alena Kvach

Il ne sera pas superflu de communiquer avec les voisins immédiats des appartements voisins et de voir quel contingent est la population de la maison. Faites attention à l'état des groupes d'ascenseurs et des ascenseurs. Si la maison dispose d'une chute à déchets, vous devez vérifier auprès des voisins s'il y a des insectes et des rongeurs, et également découvrir comment fonctionnent les services publics et le HOA ou la société de gestion.

État de l'appartement

Ne vous laissez pas berner par de nouvelles réparations - un câblage défectueux, des fuites de tuyaux ou un réaménagement illégal peuvent être cachés derrière. Inspectez l'appartement pendant les heures de clarté: vous pourrez ainsi apprécier la lumière naturelle et remarquer des défauts mineurs tels que des traces de fuites. D'ailleurs, il est préférable de choisir des options avec des fenêtres au sud-ouest ou au sud-est, si vous souhaitez que les pièces soient lumineuses pendant la journée.

Alena Kvach

À l'intérieur de l'appartement, faites attention aux éventuelles fuites et réaménagements qui violent les éléments structurels de la pièce. Vérifiez le débit d'eau froide et chaude - dans certaines maisons, c'est un problème irréparable. Je recommande de regarder les reçus des factures de services publics et de la révision pendant plusieurs mois. Certaines associations de propriétaires incluent des options telles que la vidéosurveillance ou la sécurité et le nettoyage dans les services publics. Cela se traduit par un montant important de mensualités.

Si vous inspectez un appartement pendant la saison froide, touchez les piles et passez votre main le long des murs qui bordent la rue - elles ne doivent pas être froides. La ventilation doit être vérifiée dans la cuisine et la salle de bain. Attachez un morceau de papier à l'évent - s'il est attiré par l'évent, alors tout est en ordre.

Examinez les fenêtres et le balcon. Veuillez noter qu'il n'y a pas de stries et de traces de moisissure autour des ouvertures de fenêtre, et qu'il n'y a pas de souffle des fissures. Vérifiez s'il est facile d'ouvrir complètement les cadres et de passer en mode ventilation. Si les fenêtres donnent sur une rue bruyante, assurez-vous qu'elles sont capables de couvrir les sons de l'extérieur.

Regardez l'état du sol, des murs et du plafond. S'il y a des taches et des stries étranges sur le plafond, ce sont très probablement les conséquences d'une inondation. Vous pouvez toujours négocier avec les voisins d'en haut, mais lorsque l'appartement est au dernier étage et que le toit fuit, il sera plus difficile de rectifier la situation. Parcourez les pièces et vérifiez que le sol ne craque pas ou ne s'affaisse pas sous vos pieds. Examinez les coins - si vous voyez des taches grises sur le papier peint, c'est de la moisissure. Nous devrons le retirer et refaire les réparations.

Que vérifier avant d'acheter

Extrait de l'USRN

Sans tenir compte des informations du Registre d'État unifié de l'immobilier, vous risquez de perdre de l'argent si, par exemple, un logement est vendu sans en informer l'un des propriétaires. Un extrait vous aidera à savoir combien de propriétaires l'appartement a réellement et quelles sont ses caractéristiques: de cette façon, vous pouvez connaître les images exactes et comparer la pièce avec le plan technique - on ne sait jamais, soudain les propriétaires ont organisé un réaménagement non coordonné.

Alena Kvach

Il est important de comprendre ce qu'est un réaménagement incohérent. Si cela a été effectué au détriment des cloisons internes de l'appartement et que les murs porteurs ne sont pas affectés, vous devez commander un nouveau passeport technique auprès du Bureau de l'inventaire technique (BTI), qui confirmera l'intégrité du éléments structurels. Lorsqu'une maison avec une cuisinière à gaz combine la cuisine avec une pièce, l'aménagement ne peut être légitimé qu'en redonnant à la cuisine son aspect isolé d'origine - par exemple, en restaurant les portes et les murs.

Si des zones humides ont été transférées dans l'appartement, de tels changements ne peuvent pas être légalisés. À l'avenir, cela menace du fait que lors de la vente d'une maison avec un prêt hypothécaire, l'évaluateur d'une société d'évaluation indépendante refusera d'approuver l'objet. Il va falloir attendre les gens qui sont prêts à acheter un appartement avec réaménagement pour de l'argent. De ce fait, la valeur marchande de la propriété diminue et le cercle des acheteurs se rétrécit - 80% des transactions immobilières sont réalisées avec la participation d'hypothèques.

Un extrait montrera également si le logement a des charges. Par exemple, un bien immobilier peut être saisi pour dettes ou mis en gage à une banque. Cela ne fonctionnera pas pour acheter un tel appartement.

Avito protège les intérêts des vendeurs et des acheteurs et garantit que les transactions sont équitables et transparentes. Avant d'acheter, vous pouvez vérifier la propriété ici: un rapport de l'USRN et vous assurer que tout est en ordre avec l'appartement. Le rapport vous aidera à connaître la valeur cadastrale de l'objet, sur la base de laquelle la taxe foncière est calculée, indiquera le nombre de propriétaires et l'historique de leur changement, ainsi que la présence de charges - par exemple, un hypothèque, saisie ou contrat de location. Tout cela contribuera à réduire les risques lors de l'achat. Pour l'acheteur, le rapport coûte 299 roubles.

Pour les vendeurs, la délivrance d'un extrait sera gratuite, tous les frais sont pris en charge par Avito. Les données personnelles dans le rapport ne sont pas divulguées: il n'y a pas de numéro d'appartement ou les noms des propriétaires. Un tel extrait aidera à vendre rapidement et de manière rentable une maison - si l'acheteur voit que tout est propre avec l'objet, il est plus susceptible d'accepter l'accord.

Pièces d'identité du propriétaire

C'est une assurance contre les collisions avec les escrocs: si vous achetez un appartement à une personne qui se fait passer pour son propriétaire, vous devrez alors traiter avec le véritable propriétaire du bien. Le ministère de l'Intérieur en a un avec lequel vous pouvez vérifier si le passeport est valide. Assurez-vous que sa série et son numéro, ainsi que le nom, le prénom et le patronyme du propriétaire correspondent à ceux indiqués dans les documents de l'appartement. Si, après l'achat d'une maison, le propriétaire a changé de passeport, consultez son avant-dernière page - elle contient des informations sur les passeports précédemment délivrés.

Vérifiez cela avec l'état matrimonial du propriétaire. S'il a acheté un appartement alors qu'il était marié, l'appartement est alors considéré comme une propriété commune. Vendre un appartement sans la permission de votre conjoint ne fonctionnera pas, alors demandez un consentement notarié à la vente. Si le propriétaire est divorcé, une décision de justice sur le partage des biens communs sera également utile.

Alena Kvach

Ici, vous devez faire attention non seulement à la date d'achat de l'appartement, mais également au mode de paiement. Si une maison a été achetée une semaine avant le mariage dans le cadre d'une hypothèque ou d'un plan à tempérament et que, lors du mariage, les époux ont effectué des paiements ensemble, le consentement du mari ou de la femme est alors nécessaire pour un tel appartement, car une partie des fonds pour payer le la dette était prélevée sur le budget général. Le délai de prescription après le divorce est de trois ans, passé ce délai, aucun consentement n'est requis.

Une exception concerne les situations où le propriétaire actuel a reçu un appartement en cadeau ou en a hérité alors qu'il était marié. Une telle propriété n'appartient qu'à lui.

Pour les propriétaires mineurs, il vaut la peine de vérifier l'acte de naissance ou le passeport et de comparer les données avec les informations contenues dans les documents de logement.

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Si des enfants mineurs sont enregistrés dans l'appartement, ils peuvent être renvoyés avant la transaction dans tout autre endroit. Dans le même temps, il est nécessaire d'indiquer une adresse alternative, l'enfant ne peut pas être renvoyé « vers nulle part ». Si les parents ont des adresses d'enregistrement différentes, le consentement du deuxième parent est requis pour libérer l'enfant.

Lorsque des enfants mineurs sont propriétaires d'une part d'un bien immobilier ou d'un objet en totalité, l'autorisation des autorités de tutelle est requise. Ils veilleront à ce que le nouveau logement n'aggrave pas les conditions de vie de l'enfant et présente des caractéristiques techniques et autres appropriées, telles que la superficie de l'appartement, la superficie de son emplacement et l'accès aux établissements d'enseignement.

Titres de propriété

Ce sont aussi les légaux. Par exemple, si le propriétaire d'une maison l'a privatisée, un tel document sera un accord sur le transfert de l'appartement en propriété. Lors de l'achat d'un objet, la propriété est confirmée par le contrat d'achat et de vente conclu avec le propriétaire précédent. Il doit être accompagné d'un acte d'acceptation et de transfert de biens immobiliers et d'un récépissé de l'ancien propriétaire encaissé.

Si le propriétaire de l'appartement l'a acheté alors que la maison venait juste d'être construite, le titre de propriété sera un accord de participation partagée à la construction avec un acte d'acceptation et de transfert du logement fini.

Dans les cas où la propriété est confirmée par une convention de donation ou un certificat de succession, il est préférable de consulter un avocat avant d'acheter. Par exemple, des héritiers sans compte peuvent apparaître qui réclament une part dans un appartement, et un stratagème frauduleux peut être déguisé en contrat de donation.

Demandes d'inscription dans l'appartement

Vous aurez besoin d'un certificat d'enregistrement sous la forme n ° 9 - il indique qui est actuellement enregistré dans la salle. Vous pouvez également délivrer un certificat d'archives pour savoir qui a été enregistré dans l'appartement plus tôt et vérifier s'il y a des personnes temporairement libérées parmi ces personnes. S'il y en a, il est préférable de contacter un avocat.

Vous avez également besoin d'un certificat de radiation sur le formulaire n ° 12. Il existe des personnes répertoriées qui, pour une raison ou une autre, ont été renvoyées de l'appartement: par exemple, elles sont dans un établissement médical, purgent une peine de prison ou sont parties disparu. Si chaque colonne contient "non", tout est en ordre, sinon vérifiez auprès du propriétaire ce qui arrive à ces personnes maintenant.

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S'il s'avérait à la réception d'une attestation du formulaire n°12 qu'une personne est inscrite dans l'appartement qui est actuellement en prison, je recommanderais de ne pas traiter cet objet. Après avoir purgé sa peine, un citoyen a le droit de s'inscrire à son ancien lieu de résidence.

Certificats de capacité juridique

Si le vendeur a été limité par le tribunal dans sa capacité juridique ou n'a pas compris le sens de ses actes, la transaction peut être déclarée nulle et non avenue.

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Si la personne inscrite dans l'appartement s'avère incapable, il convient de garder à l'esprit que cette catégorie de personnes subit la procédure d'examen devant le tribunal. Lors de l'examen, l'incapacité du citoyen doit être reconnue. En outre, un tuteur est également nommé qui représente les intérêts du quartier et veille à ce que la réinstallation soit effectuée conformément à la loi.

Par mesure de sécurité, demandez au propriétaire de l'appartement un certificat d'un psychiatre et d'un narcologue - c'est la preuve qu'il est sobre et qu'il n'est pas enregistré. Vous pouvez inviter un spécialiste à mener une enquête directement sur la transaction.

Procuration

Il est plutôt risqué d'acheter un appartement non pas au propriétaire, mais à son représentant autorisé à disposer du bien. Mais s'il n'y a pas d'autres options, assurez-vous que tout est en ordre avec la procuration. Il doit être notarié et vous pouvez éliminer les doutes sur l'authenticité du document avec l'aide de la Chambre fédérale des notaires. Comparez les coordonnées du principal et du représentant avec ce qui est indiqué dans leurs passeports. Si le principal ne peut pas venir à l'affaire et montrer le passeport, demandez à envoyer une copie notariée. Assurez-vous de faire attention à la période de validité de la procuration et découvrez quels sont les pouvoirs du représentant - il n'a peut-être pas le droit de conclure des transactions au nom du mandant.