10 erreurs lors de l'achat d'un appartement qui peuvent coûter cher

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Vous serez sauvé par l'attention portée aux nuances, qui à première vue semblent insignifiantes.

1. Ne pas vérifier les documents

L'étude approfondie des documents est une étape tellement élémentaire qu'il semble que personne ne s'y laissera prendre. Mais c'est précisément une telle confiance qui a toutes les chances de devenir fatale.

Par exemple, le vendeur montrera un passeport - un document ordinaire, rien de suspect. Et plus tard, il s'avère qu'il y a six mois, il a signalé à la police qu'il l'avait perdu. Et maintenant, il essaie de conclure un accord sur une pièce d'identité invalide. À l'avenir, cela peut promettre de nombreux problèmes, même si l'acheteur parvient finalement à prouver son cas.

Il existe également des erreurs et des fautes d'impression moins évidentes, en raison desquelles la légalité de la transaction risque d'être remise en question - des dates différentes du même événement dans les documents ou une discordance dans une lettre dans les noms.

Que faire

Lisez toujours attentivement chaque article, même si vous avez un modèle de contrat devant vous. Vérifiez les dates, les prénoms, les noms de famille - toutes les informations clés. Le service spécial du ministère de l'Intérieur "Vérification par rapport à la liste des passeports russes invalides" aidera à établir l'authenticité du passeport. Pour ce faire, vous n'avez besoin que d'une série et d'un numéro de document.

2. Ignorer la légalité de la mise en page

L'État interdit de briser et de construire des murs au hasard. L'arbitraire est dangereux ici: ils couperont la porte d'un appartement et tout l'escalier s'effondrera. Par conséquent, tout réaménagement doit être convenu.

Si l'ancien propriétaire n'a pas effectué la transformation conformément à la lettre de la loi, cette responsabilité incombera au nouveau propriétaire de la maison et nécessitera beaucoup de temps et beaucoup d'argent. De plus, certaines transformations ne seront jamais approuvées. Et vous devrez remettre les murs aux endroits prévus selon les documents, sinon l'appartement pourrait même être emporté et vendu aux enchères publiques.

Que faire

Demandez un extrait étendu du Registre d'État unifié de l'immobilier, qui contient le plan technique de l'appartement. Il sera alors possible de le comparer avec l'agencement réel des structures et de comprendre si tout est en ordre. Dans certains cas, le fait de réaménagement non coordonné sera inscrit dans le plan.

3. Ne pas vérifier les informations d'archives sur ceux enregistrés dans l'appartement

Il arrive qu'un certificat d'enregistrement en forme 9, où tout ce qui est enregistré dans l'appartement est indiqué, ne soulève pas de questions. Mais il existe des catégories controversées de locataires qui méritent d'être connues, même s'ils sont licenciés.

Par exemple, ce sont les manquants. Si le tribunal a reconnu une personne en tant que telle, elle peut être radiée par la loi de la Fédération de Russie du 25 juin 1993 n° 5242-1. Mais lorsque la personne disparue revient, elle a le droit de réclamer le rétablissement de l'inscription à l'ancien lieu de résidence.

La situation est similaire avec les prisonniers. Depuis 2015, ils ont cessé d'être délivrés par la loi fédérale du 31 décembre 2014 n° 525-FZ afin de les enregistrer dans les lieux de privation de liberté. Cependant, les peines d'emprisonnement sont longues, donc théoriquement il y a un risque que le délinquant, après avoir purgé sa peine, revienne et essaie de s'inscrire dans son ancien appartement.

Que faire

Vous devez demander au vendeur deux certificats:

• Archive sur l'inscription dans le formulaire 9. Elle n'est pas toujours donnée volontairement, car elle contient des données personnelles d'anciens résidents. Mais c'est ce document qui montre en dynamique tous ceux qui ont déjà été enregistrés dans l'appartement.
• Aide dans le formulaire 12. Il contient des informations pour savoir si quelqu'un des catégories "à problèmes" a déjà été enregistré dans l'appartement.

4. Ne nécessite pas le consentement du conjoint du vendeur

Les biens acquis dans le mariage sont considérés comme des biens communs, même s'ils ne sont enregistrés qu'au nom du mari ou de la femme. Ainsi, l'un des époux n'a pas le droit de vendre un appartement sans le consentement de l'autre. Un accord conclu sans l'approbation de la deuxième personne peut être contesté.

Mais ce n'est pas tout. Des problèmes similaires surviennent parfois de toute façon, même si le propriétaire de l'appartement est divorcé. Par exemple, l'ex-mari et la femme n'ont pas réussi à diviser la propriété et à la posséder toujours conjointement.

Que faire

Exiger un consentement notarié du deuxième conjoint ou une décision de justice sur le partage des biens, selon laquelle la propriété a été transférée au vendeur.

5. Je ne sais pas comment la privatisation a été formalisée

Si, au moment de la privatisation, une personne qui avait le droit d'y participer refuse sa part, alors elle conserve le droit d'habiter l'appartement à vie.

Cela semble un peu plus effrayant qu'il ne l'est en réalité. Un tel locataire peut volontairement accepter de quitter l'appartement et de s'inscrire à un autre endroit, et également de le faire par ordonnance du tribunal.

Néanmoins, si l'acheteur ne clarifie pas immédiatement cette question, il risque alors de participer à de longs litiges à l'avenir.

Que faire

Vérifiez les documents de privatisation et comparez les dates qu'ils contiennent avec la liste des locataires enregistrés à ce moment-là dans l'appartement, qui sont indiqués dans le certificat d'archives du formulaire 9.

Et si vous trouvez une personne ayant le droit de vivre toute sa vie, recevez de sa part une déclaration notariée de renonciation à ce droit et un document d'enregistrement à une nouvelle adresse après sa sortie de l'ancien appartement.

6. Ne regardez pas le certificat de capacité juridique du vendeur

Tout accord est valable si ses participants étaient dans un esprit sobre et une mémoire solide. Malheureusement, l'incapacité n'est pas évidente - vous pouvez acheter un appartement à un propriétaire sain d'esprit, puis découvrir qu'il n'avait pas le droit de le vendre. Et à la fin se retrouver sans argent et sans appartement.

Que faire

Demandez au vendeur une attestation de capacité juridique d'un psychiatre et d'un narcologue. De plus, si possible, il vaut mieux aller chez le médecin avec lui pour s'assurer qu'il n'a pas acheté de documents lors de la transition.

7. Débarrassez-vous des héritiers

L'achat d'un appartement dont le propriétaire a hérité est une source potentielle de problèmes. Bien sûr, les choses ne se passent pas nécessairement selon le pire des cas.

Mais parfois, après la vente, apparaissent des héritiers déchus qui contestent l'affaire. Eux aussi pourraient demander un appartement, donc le processus de division de l'espace de vie doit être relancé. L'acheteur dans cette situation est innocemment blessé.

Que faire

Plus le temps s'est écoulé depuis que l'héritage a été reçu, moins le risque de voir des personnes insatisfaites apparaîtra. Regardez donc dans le certificat de l'année où l'appartement a été transféré. Et consultez un avocat - laissez-le vérifier la situation spécifique du logement que vous allez acheter.

8. Perdre de vue les enfants

Si la propriétaire a des enfants, il est possible que l'appartement ait été acheté avec le capital maternité. Dans ce cas, les parents sont obligés de fournir à leurs enfants une part du logement. Si elle n'est pas sélectionnée, la transaction peut être contestée.

Mais les parts des enfants décorées dans l'appartement promettent des problèmes supplémentaires. Si le propriétaire est mineur, le consentement à la vente doit être donné par les autorités de tutelle. Et si les enfants ont plus de 14 ans, alors eux-mêmes.

Que faire

Demandez au vendeur immobilier une attestation de la Caisse de pension attestant que le capital maternité n'a pas été utilisé pour acheter un appartement. Si les propriétaires sont des enfants, assurez-vous que tous les consentements nécessaires sont dans le paquet de documents.

9. Ne pas vérifier les paiements pour le logement et les services communaux

Il ne s'agit même pas de dettes. Si l'ancien propriétaire n'a pas payé l'appartement commun, les dettes lui restent. L'exception est la révision, ici le nouveau propriétaire devra rembourser le non-paiement.

Cela vaut la peine de regarder les factures de services publics afin de s'assurer que l'appartement commun ne vous ruinera pas à l'avenir. Car même dans une même ville, les montants diffèrent parfois fortement d'un quartier à l'autre et d'une société de gestion à l'autre.

Les dettes de l'ancien propriétaire sont menacées lorsqu'elles sont énormes. Et s'il a déjà entamé une procédure de faillite, la transaction de vente peut être déclarée invalide et l'appartement peut être restitué à la masse pour rembourser les dettes.

Que faire

Demandez à afficher les paiements des derniers mois.

10. Tricher avec le contrat

Les gens ont recours à toutes sortes d'astuces pour échapper à l'impôt. Par exemple, il est suggéré que le montant total de la transaction ne soit pas inscrit dans le contrat. Cela peut être avantageux pour le vendeur, mais pas pour l'acheteur.

Dans ce cas, l'acheteur fera toutes réclamations pour exactement le montant indiqué dans les documents. Il ne pourra pas non plus bénéficier de l'intégralité de la déduction fiscale pour l'achat d'un logement. Et en vendant plus vite que trois ans plus tard, il risque de payer plus d'impôts qu'il ne le pourrait.

De plus, il n'est pas nécessaire de consentir à un acte de donation au lieu d'un contrat d'achat et de vente, lorsque le transfert d'argent est formalisé par un document. Tout d'abord, l'acheteur devra payer l'impôt - pour les revenus sous forme de biens immobiliers reçus en cadeau de quelqu'un d'autre qu'un parent proche. Deuxièmement, la transaction peut être invalidée.

Que faire

Écrivez la vérité dans le contrat. La contrefaçon est bénéfique pour le vendeur, mais vous devez d'abord penser à vous-même et à vos avantages.