Comment acheter un appartement qui est déjà sur une hypothèque

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Il est plus sûr d'acheter un tel logement avec le consentement de la banque et avec sa participation.

Est-il possible d'acheter un appartement qui est déjà sur une hypothèque

Le logement hypothécaire est mis en gage par la banque - un enregistrement en est fait dans le Registre d'État unifié de l'immobilier. Le propriétaire ne peut pas effectuer de transactions avec un tel appartement sans l'autorisation du créancier hypothécaire: Rosreestr n'enregistrera tout simplement pas le transfert de propriété. Mais cela ne signifie pas qu'il est impossible de vendre ou d'acheter un bien immobilier hypothéqué. C'est juste que la procédure elle-même sera un peu plus compliquée et plus longue.

Pourquoi vendre un appartement avec une hypothèque

Si l'appartement est allé à la banque par l'intermédiaire du tribunal parce que le propriétaire doit un prêt, l'institution financière le vend par le biais d'une vente aux enchères publique. Lorsque le propriétaire décide lui-même de vendre un bien hypothéqué, les acheteurs potentiels peuvent s'en méfier. L'hypothèque a une réputation d'esclavage, dont les chaînes ne peuvent être levées qu'avec le dernier versement. Si une personne vend un appartement, quelque chose ne va pas chez elle ou dans l'appartement, pensent certains.

En fait, il peut y avoir un million de raisons. Le propriétaire a décidé de déménager dans une autre ville pour le travail ou dans un appartement plus grand en raison de l'ajout à la famille. Les époux divorcent, veulent rembourser la dette et partager l'argent pour l'appartement hypothécaire. L'emprunteur a changé de situation financière, il n'arrive pas à faire face au prêt et souhaite le rembourser avant que la situation ne devienne irréparable.

Bien sûr, la raison peut être quelque chose de désagréable: le toit fuit, il y a une tanière de drogue à l'entrée et la société de gestion collecte autant d'argent que si elle saupoudrait les trottoirs de cristaux Swarovski en hiver. Mais vous n'êtes pas assuré contre de tels risques, même lorsque vous achetez un appartement sans hypothèque - il vous suffit de tout vérifier.

Aujourd'hui, en Russie, près de la moitié des transactions immobilières ont lieu avec l'attrait des hypothèques. Il y aura donc plus d'appartements sur le marché grevés d'hypothèques.

Est-il rentable d'acheter un appartement déjà prêté

Lorsqu'une banque vend l'appartement d'un débiteur aux enchères publiques, on peut s'attendre à une remise substantielle. Pour une institution financière, il s'agit d'un actif non essentiel, elle essaie donc de s'en débarrasser en restituant simplement le sien.

Lors de la vente d'une maison par le propriétaire, on ne peut pas s'attendre à un prix exceptionnellement favorable. Mais il peut toujours se débarrasser un peu - pour des problèmes inutiles et pour vous motiver à acheter un appartement avec une charge.

Comment acheter un appartement avec une hypothèque

Selon les conditions, vous pouvez acheter un appartement de différentes manières.

Avec le remboursement de l'hypothèque au moment de la transaction

Conditions: la transaction est effectuée avec le consentement de la banque dans laquelle le propriétaire actuel a émis l'hypothèque; l'acheteur achète l'objet au comptant.

Le schéma le plus sûr. Il protège toutes les parties à la transaction: l'acheteur, le vendeur et la banque. Regardons un exemple.

Un appartement pour 3 millions de roubles est en vente. La banque accepte la transaction et détermine le montant de la dette restante - 500 000 roubles. Deux cellules sont utilisées pour les calculs. Avant de signer le contrat d'achat et de vente, l'argent de l'acheteur y est déposé: 500 000 dans l'un et 2,5 millions dans l'autre.

Les documents des cellules précisent qui peut récupérer les factures et quand. Si le contrat d'achat et de vente est signé et que le transfert de propriété est enregistré à Rosreestr, la banque pourra retirer ses 500 000 d'une cellule, le vendeur - 2,5 millions de la seconde et l'acheteur - une hypothèque à retirer l'encombrement. Si la transaction échoue, l'acheteur restituera ses fonds et rien ne changera pour le reste.

Parfois, les fonds pour un prêt peuvent être déposés non pas via une cellule, mais directement à la banque, mais l'institution financière est en tout cas activement impliquée dans le processus.

Avec la cession de créance

Conditions: la transaction est effectuée avec l'accord de la banque, l'acheteur achète un logement avec une hypothèque auprès de la même banque.

L'acheteur soumet une demande d'hypothèque à la banque, comme s'il achetait n'importe quel appartement. Le processus d'approbation sera similaire et prendra à peu près le même temps. Puisqu'il deviendra emprunteur lors de l'achat, l'institution financière vérifiera sa solvabilité et décidera s'il est prêt à le voir comme client.

Ici, en plus du contrat de vente et d'achat, un accord est conclu pour la cession des droits de créance pour un ancien prêt ou un nouveau contrat de prêt entre la banque et l'acheteur. La charge à Rosreestr est supprimée et une nouvelle est imposée avec l'enregistrement des droits du prochain propriétaire.

Tatiana Trofimenko Avocate principale du Service juridique européen

Ce schéma est également assez sûr.

Avec remboursement anticipé du crédit immobilier aux frais de l'acquéreur

Conditions: la banque n'accepte pas de vendre l'appartement, l'acheteur achète l'appartement au comptant. Ou l'acheteur contracte un prêt auprès d'une autre banque.

Dans ce cas, l'acheteur rembourse le prêt. En conséquence, il devrait avoir en main un montant égal au reste de la dette. Les parties concluent un accord préliminaire pour la vente et l'achat d'un appartement, selon lequel le vendeur reçoit de l'argent pour clôturer l'hypothèque. Ensuite, la charge est supprimée de l'appartement, puis le logement est vendu comme un bien immobilier sans garantie.

Cette option est plus risquée pour l'acheteur, car l'argent est transféré dans le cadre d'un accord qui n'est pas soumis à enregistrement auprès de Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Avocate principale du Service juridique européen

En théorie, le vendeur peut refuser d'enregistrer le contrat d'achat et de vente auprès de Rosreestr. L'acheteur pourra en retirer de l'argent, mais uniquement par l'intermédiaire des tribunaux.

Ce qu'il faut retenir

• Vous pouvez acheter un appartement qui fait déjà l'objet d'une hypothèque.
• Vous devez le vérifier de la même manière que le logement sans charges.
• Il est plus sûr d'acheter un appartement avec le consentement de la banque et avec sa participation.