Les prêts hypothécaires en 2016 à travers les yeux d'un emprunteur

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Si vous n'avez pas encore eu le temps d'acheter une maison ou envisagez de l'agrandir, cet article vous sera utile. Nous y parlons de toutes les nuances des hypothèques dans les conditions changeantes actuelles et des moyens d'économiser beaucoup d'argent lors de l'achat d'une maison.

La crise balaie le monde, mais il faut encore vivre quelque part. Bien sûr, vous auriez dû acheter une maison un peu plus tôt, lorsque les conditions de crédit étaient meilleures. Mais, d'un autre côté, le marché du logement est maintenant en profonde stagnation. Et dès maintenant, vous pouvez gagner en prix: les remises et les promotions des développeurs ne font que commencer. L'été, des plus importants remplaceront bientôt les actuels (en été personne n'achète d'appartements, mais il faut vendre et continuer la construction).

S'il n'y a pas assez d'argent pour acheter un appartement au comptant ou en plusieurs versements, vous devrez contracter une hypothèque. Nous avons déjà écrit à ce sujet, mais nouveau temps - nouvelles règles. Nous allons maintenant examiner les principaux points auxquels il convient de prêter attention (et si nous manquons quelque chose, nous attendrons les commentaires et corrigerons).

Qu'est-ce qu'une hypothèque

À l'heure actuelle, il existe plusieurs principaux types de prêts hypothécaires: standard, avec le soutien de l'État, le programme de la famille russe et une offre spéciale des banques pour le personnel militaire.

Hypothèque normale

Une hypothèque conventionnelle est un prêt extrêmement difficile. Dans le passé, l'obtention de fonds hypothécaires nécessitait une mise de fonds de 13 % du prix d'achat. Maintenant - au moins 15 % pour le logement principal et 20 % pour le logement secondaire. Les conditions réelles de la Sberbank sont les suivantes:

Une redevance initiale	Durée du crédit
	jusqu'à 10 ans	de 10 à 20 ans	de 20 à 30 ans
de 20 à 30%	13, 5%	13, 75%	14%
de 30 à 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
à partir de 50%	13%	13, 25%	13, 5%

Dans ce cas, les tarifs sont valables si:

l'objet immobilier crédité a été construit avec la participation de prêts bancaires, sinon une surtaxe de 0,5 point de pourcentage est appliquée;
l'emprunteur assure sa vie et sa santé, sinon une prime d'un point de pourcentage est appliquée;
jusqu'à ce que l'hypothèque soit enregistrée, une surtaxe d'un point de pourcentage est appliquée.

De nombreuses banques ont resserré les exigences pour les emprunteurs. Si vous jouez avec le calculateur de prêt Sberbank, vous découvrirez que pour l'approbation initiale d'un prêt, une jeune famille de deux personnes aura besoin d'au moins 40 000 à 50 000 revenus personnels de chaque conjoint. De plus, un revenu confirmé, de sorte que ceux qui perçoivent un salaire « black cash » peuvent se retrouver dans une situation désagréable.

Le taux d'intérêt moyen actuel (réel, pas publicitaire) est d'environ 15-16% par an. Pourquoi? Même le taux de base pour les logements secondaires commence à 12, 5%. Le taux pour les constructions neuves est en moyenne de 13 %. Les tarifs pour l'immobilier de banlieue et la construction d'une maison privée sont encore plus élevés.

Hypothèque militaire

Pour les militaires, une hypothèque militaire était une option plutôt acceptable. En 2015, le taux d'intérêt sur ce type de prêt hypothécaire était de 8 % par an. Aujourd'hui, c'est déjà 12,5% et plus.

Hypothèque avec soutien de l'État

La meilleure option pour le moment est un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement. Il s'agit d'un prêt pour l'achat d'un logement en construction ou d'un logement dans un immeuble neuf fini. En raison des subventions de l'État, la banque propose un taux réduit à 12% (c'est le seuil minimum, qui sera en réalité plus élevé - environ 13-13,5%).

Cependant, ce programme ne s'applique pas à tous les logements. Principalement sur celui qui est en train d'être construit ou construit avec la participation des fonds de la banque. Dans ce cas, le développeur doit figurer dans une certaine liste de confiance.

Il existe également une limite sur le montant maximum du prêt:

8 millions de roubles - pour Moscou, la région de Moscou et Saint-Pétersbourg;
3 millions de roubles - pour le reste de la Russie.

L'acompte minimum pour un prêt hypothécaire avec aide de l'État est de 20 % du coût du logement acquis.

Dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt est fixe - 12% par an dans les grandes banques. Cependant, ce type de prêt immobilier comprend l'assurance-vie obligatoire de l'emprunteur principal. Par ailleurs, le montant de la cotisation annuelle est calculé à partir de la valeur résiduelle du prêt et est de 1% du montant restant au moment du paiement, que l'emprunteur doit (les intérêts ne sont pas pris en compte). En cas de refus de l'assurance, la banque propose une majoration du taux à la norme, et ce point est précisé dans le contrat de prêt immobilier. En conséquence, il ne fonctionnera pas de payer la première année puis de refuser - l'intégralité de l'hypothèque sera recalculée à partir du moment du refus de l'assurance. Vous devez également vous rappeler que tous les appartements hypothécaires doivent être assurés, ce qui représente encore environ 0,4% du montant impayé.

Il convient de prêter attention à: au moment d'écrire ces lignes, le taux d'intérêt des prêts hypothécaires avec le soutien de l'État commençait ici à 11, 9% par an.

Programme familial russe

Il est appelé "" dans les documents officiels. La durée de ce programme devait expirer en 2015, mais en 2014, le programme «Fournir un logement abordable et confortable et des services communaux aux citoyens de la Fédération de Russie» a été adopté, en raison de quoi il a été prolongé jusqu'en 2020.

Le programme couvre l'ensemble du territoire de la Russie et vise à venir en aide aux jeunes familles qui ont besoin d'améliorer leurs conditions de vie. Cependant, tous les actes réglementaires sont émis par les régions elles-mêmes. Pour participer au programme, une jeune famille doit remplir les conditions suivantes:

au moins un des membres de la famille ne doit pas avoir plus de 35 ans (une famille d'une personne peut également devenir membre);
ceux qui le souhaitent doivent avoir la nationalité russe;
la famille doit vivre dans des conditions inadaptées à la vie (cas où la superficie des locaux pour une personne est inférieure à celle établie dans la région; vivre dans des appartements collectifs).

Selon les termes du programme, une jeune famille bénéficie d'une subvention de l'État, qui devrait être destinée à l'achat d'un logement ou à une construction partagée. Pour une famille sans enfant, cette subvention est octroyée à hauteur de 35 % du coût estimatif du logement, et pour les couples avec enfants, y compris les familles monoparentales composées d'un parent et d'un enfant, à hauteur de 40 %. Les familles avec de nombreux enfants bénéficient de prestations supplémentaires, tandis qu'elles bénéficient d'un soutien matériel complet.

Dans certaines régions, des prix cibles au mètre carré de logement et des taux d'intérêt réduits sont en place à la place, et les appartements proposés sont vendus finis.

Programmes de fidélité pour les développeurs

Dans la situation actuelle, de nombreux développeurs se sont précipités à l'avance et ont conclu des accords de partenariat avec de grandes entreprises. Leur essence est la suivante: l'entreprise accorde une sorte de subvention au salarié en échange de l'obligation de continuer à travailler, et le promoteur, à son tour, propose une remise sur le logement. Dans certains cas, l'accord est tripartite. Le troisième en est la banque qui propose un taux réduit.

D'ailleurs, j'ai profité de cette offre lors de l'achat d'un appartement. La remise du promoteur était de 8% du coût total du logement, et le taux d'intérêt de la Sberbank est fixé à 11,4% par an sans changer les conditions.

Ce à quoi vous devez faire attention

Il est préférable de contracter une hypothèque auprès d'une banque où une carte de salaire est émise. Cela minimisera le risque de refus d'émettre un crédit immobilier, y compris en l'absence de revenus confirmés par des attestations. Mais cela vaut la peine d'être attentif: les banques considèrent les transferts de salaire comme le salaire. En outre, une telle mesure réduira les majorations de taux d'intérêt supplémentaires.
De nombreuses régions offrent des programmes supplémentaires pour l'achat de logements. Ainsi, dans ma ville natale d'Oulianovsk, il existe une "hypothèque du gouverneur": les emprunteurs participant au programme, la municipalité paie des intérêts sur le prêt pendant les trois premières années.
Des programmes similaires peuvent fonctionner pour certaines spécialités du travail (par exemple, les médecins) ou certaines entreprises.
Les banques sont beaucoup plus faciles à approuver des prêts pour l'achat d'un nouveau bâtiment. Il convient de prêter attention au lien entre le développeur et la banque et de procéder à une première approbation avec un appartement déjà sélectionné. Cela réduira la probabilité de refus sans explication et augmentera les chances d'obtenir un prêt hypothécaire.
Les parts d'un appartement doivent être établies en fonction des revenus courants: plus le revenu imposable est élevé, plus la part doit être élevée. Ainsi, grâce à la déduction fiscale, il sera possible de restituer une partie de vos fonds beaucoup plus rapidement. Rappelons qu'il ne s'agit pas seulement du coût de l'appartement lui-même (plus précisément, sa part prise à crédit), mais aussi d'une partie des intérêts payés au titre du contrat. Cela vous permettra de rembourser une partie du prêt un peu plus tôt.
Tout paiement au-delà de la mensualité doit être effectué par l'intermédiaire d'un employé de banque. Vérifiez le fait de débiter un montant plus important du compte. Les 500 à 1 000 roubles supplémentaires jouent un rôle, aussi ridicule soit-il, car tout paiement en trop ne sert pas à rembourser les intérêts, mais à rembourser la dette principale.

A prendre ou pas ?

Malgré beaucoup de difficultés, de nerfs et d'importants trop-payés, le crédit immobilier est la seule vraie chance pour de nombreux habitants de notre pays d'acquérir un logement. Le prix de l'immobilier augmente beaucoup plus rapidement que le bien-être de la société ne grandit. Et le paiement mensuel moyen pour un appartement hypothécaire est comparable au loyer.

Afin de prendre une décision précise, vous devez aller sérieusement. Nous devrons consulter beaucoup de spécialistes différents. Essayez de vous renseigner sur toutes les offres de votre région avant d'aller chez le développeur. Calculez le nombre maximum d'options de remboursement et optez pour celle qui est garantie de rembourser le prêt immobilier en cas de force majeure. Il vaut mieux payer plus cher et revenir ainsi à un remboursement rapide que de ne pas pouvoir payer la mensualité à un moment difficile.

Vous pouvez vous renseigner sur les programmes étatiques en cours dans la commune. Les offres des banques sont toujours disponibles sur leurs sites Web, mais vous devez vous présenter en personne. Il en va de même pour les promoteurs: parfois les derniers appartements invendus d'une maison juste avant sa livraison sont bien moins chers qu'au stade de la fouille.

Et, bien sûr, n'oubliez pas que vous pouvez et devez vous plaindre des problèmes. Pour les constructeurs, la menace est de contacter diverses agences gouvernementales. Et si des problèmes sont apparus à la banque, vous pouvez contacter les employés de la Banque centrale.