Comment rédiger correctement un contrat de location

2024 Auteur: Malcolm Clapton | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 03:55

Il est plus rentable de louer un appartement directement auprès du propriétaire, en contournant les agences immobilières. Mais alors le contrat devra être conclu de manière indépendante, et ce n'est pas une mince affaire: vous devez prendre en compte de nombreux points et détails afin d'éviter des problèmes à l'avenir et vivre en paix et en confiance. Dans cet article, nous allons découvrir ce qu'il faut rechercher lors de la rédaction d'un contrat de location.

Faisons une réserve tout de suite: dans cet article, nous nous concentrerons spécifiquement sur le contrat de bail commercial de locaux d'habitation, qui est régi par le chapitre 35 du Code civil de la Fédération de Russie et en partie par le chapitre 5 du Code du logement de la Fédération de Russie, c'est-à-dire la location d'un appartement par un particulier. Il existe une différence dans la loi entre un contrat de location (qui est conclu avec un particulier) et un contrat de location (qui est conclu avec une personne morale). Cependant, dans le langage courant, le mot bien établi "loyer" est utilisé. Par conséquent, dans ce document, par souci de simplicité, nous utiliserons les deux termes - "loyer" et "loyer" - comme équivalents.

Les documents

En aucun cas n'hésitez pas à demander au propriétaire de l'appartement de vous fournir un ensemble complet de documents:

• passeport;
• un certificat d'enregistrement de propriété de l'appartement est requis;
• en plus: des reçus payés pour les factures de services publics (pour s'assurer qu'il n'y a pas de dettes sur elles) et un extrait du livre de la maison sur les personnes inscrites sur l'espace de vie.

Si l'appartement a plusieurs propriétaires, le consentement de l'un d'eux ne suffit pas, vous devez obtenir le consentement de tous. Il existe trois scénarios possibles pour le développement des événements:

1. Joindre le consentement écrit de tous les copropriétaires.
2. Un copropriétaire conclut une entente avec une procuration d'autrui.
3. A la conclusion du contrat, tous les propriétaires sont présents en personne (le contrat indique alors que l'appartement est loué par tous les propriétaires en même temps).

Le consentement écrit est également requis des personnes qui ne sont pas les propriétaires, mais qui sont inscrites sur l'espace de vie. Dans le cas contraire, ils peuvent faire valoir leurs droits à tout moment, et vous devrez d'urgence chercher un nouveau logement.

Puisqu'il s'agit de louer un appartement, cela signifie que le locataire est un particulier. Par conséquent, il doit apporter son passeport avec lui. Si vous n'allez pas vivre seul dans un appartement, les détails du passeport du deuxième (troisième, cinquième) locataire sont également requis.

Les contrats de location immobilière sont soumis à l'enregistrement de l'État. Sauf pour un contrat conclu depuis moins d'un an.

Terme

Le contrat de travail peut être de courte durée (jusqu'à un an) et de longue durée (d'un an à cinq ans). Si le contrat ne dit pas un mot sur la durée, il est considéré qu'il a été conclu pour une durée maximale de cinq ans. La principale différence entre les contrats à long terme et à court terme réside dans les conditions d'expulsion des locataires.

Contrat à court terme

Le propriétaire peut prescrire un délai pendant lequel le contrat peut être résilié par les parties par anticipation. Si aucun délai n'est précisé, il n'a pas le droit d'expulser les locataires avant la fin du contrat. Mais à la fin de cette période, le propriétaire décide lui-même de continuer à louer l'appartement aux mêmes locataires ou d'en chercher d'autres.

Contrat à long terme

Il est beaucoup plus difficile pour le propriétaire de se séparer des locataires. A la fin du contrat, le propriétaire ne peut pas simplement emménager dans l'appartement: s'il n'a pas notifié au locataire sa volonté au moins trois mois avant la fin du contrat, il est considéré que le contrat est automatiquement renouvelé dans les anciennes conditions.

Si le propriétaire dit qu'il n'a plus l'intention de louer la propriété, les locataires doivent déménager. Mais dans ce cas, il ne peut vraiment pas louer l'appartement pendant au moins un an, sinon les locataires précédents ont le droit d'aller en justice et de réclamer des dommages et intérêts.

Contrairement à un propriétaire, un locataire peut résilier le contrat à tout moment sans donner de motif.

État de l'appartement et de la propriété

Réparations et améliorations

La question pressante: qui fait les réparations ? Habituellement, le contrat contient la mention qu'« après l'expiration du contrat de location, les locataires s'engagent à restituer les lieux dans la même forme sous laquelle ils ont été fournis ». Par conséquent, le contrat doit immédiatement indiquer ce qui peut être modifié dans l'appartement et ce qui ne l'est pas.

De plus, sans le consentement du propriétaire, les résidents n'ont pas le droit de procéder à la réorganisation et à la reconstruction des quartiers d'habitation. Par exemple, lors de réparations, vous ne pouvez pas simplement prendre et démolir une cloison intérieure ou agrandir une porte.

S'il est possible d'effectuer des réparations, assurez-vous de prescrire dans le contrat de combien le loyer doit être réduit. S'il n'y a aucune indication, il est possible que vous répariez tout vous-même, et le propriétaire refusera tout simplement de vous rembourser vos dépenses.

Toutes les réparations et dépenses en cours sont à la charge du locataire. Il maintient non seulement l'ordre dans l'appartement, mais est également responsable de la sécurité des biens.

Le propriétaire doit effectuer les grosses réparations, et tous les frais sont à sa charge (sauf mention contraire dans le contrat). Si le propriétaire ne montre pas d'intérêt pour des réparations majeures lorsqu'elles sont nécessaires, le locataire a le droit de:

• effectuer en toute autonomie les grosses réparations prévues par le contrat ou occasionnées par un besoin urgent, et en percevoir le coût auprès du bailleur;
• exiger une réduction de loyer correspondante;
• exiger la résiliation du contrat et l'indemnisation des pertes.

Lorsque vous rénovez ou achetez quelque chose de nouveau pour un appartement loué, en termes juridiques, vous apportez des améliorations. Ils peuvent être séparables et inséparables. Par exemple, si un locataire a installé un climatiseur ou un chauffe-eau à ses frais (et que le propriétaire n'a pas réduit le loyer ou remboursé leur coût), il a le droit de les emporter avec lui.

Des améliorations indissociables, telles que de nouveaux papiers peints, ne peuvent pas être emportées avec vous sans gâcher l'apparence de l'appartement. Par conséquent, le locataire peut exiger le remboursement de leur valeur à l'expiration du contrat. Mais la réclamation sera satisfaite si le contrat précise que le bailleur ne s'est pas opposé à cette amélioration.

État de la propriété

Le propriétaire est tenu de fournir au locataire le bien en bon état. Cela signifie que si quelque chose vous empêche d'utiliser l'appartement, le propriétaire doit éliminer cette raison à ses frais. Même celui qu'il ne soupçonnait même pas au moment de louer l'appartement. Par exemple, vous vous êtes installé et avez été surpris de constater que tous les tuyaux sont pourris depuis longtemps et qu'il est tout simplement impossible de se laver sous la douche. Le propriétaire doit éliminer cette lacune dans les plus brefs délais et tout à fait gratuitement. S'il ne le fait pas, vous pouvez soit éliminer vous-même la cause et exiger le remboursement des frais, soit résilier le contrat.

Attention: le propriétaire ne doit éliminer à ses frais que les défauts dont ni lui ni vous n'aviez connaissance.

Si, lors de l'inspection de l'appartement, vous avez constaté que quelque chose ne fonctionnait pas là-bas ou si vous en avez été averti à l'avance, vous avez déjà le droit d'accepter une telle condition ou de rechercher une meilleure option.

Aussi, les avocats recommandent, en plus du contrat, de rédiger un acte d'acceptation de l'appartement. Il prescrit l'état des meubles, la plomberie, les sols, les fenêtres et tout le reste. Par la suite, cela permettra d'éviter les litiges sur la qualité des réparations et du mobilier. Bien sûr, dans un appartement avec de vieux meubles soviétiques et sans équipement, vous n'êtes pas obligé de le faire. Mais le propriétaire, qui loue une maison avec des meubles et des appareils électroménagers coûteux, souhaite s'assurer que tous les biens lui sont rendus en bon état, de sorte qu'il peut même joindre des photographies de la propriété et des reçus confirmant sa valeur. La dépréciation naturelle est bien entendu prise en compte. Mais le locataire devra payer pour l'écran de télévision cassé.

Faites attention à une chose telle que la "responsabilité conjointe" si vous louez un appartement avec quelqu'un dans le cadre d'un effort commun. Si le contrat ne prévoit pas de clause de responsabilité solidaire, alors toute responsabilité sera à la charge de celui qui a conclu le contrat. Autrement dit, si votre voisin négligent casse quelque chose et que vous seul êtes inscrit dans le contrat comme responsable, vous devrez alors payer.

Louer

Le contrat définit la procédure, les conditions et les modalités de réalisation de la location. S'il n'y a pas d'instructions spéciales à ce sujet, on considère qu'elles sont similaires à celles habituellement utilisées lors de la location d'un tel bien: dans le cas d'un appartement, il s'agit d'un montant fixe de paiement effectué chaque mois.

Si le propriétaire demande de payer immédiatement un acompte 2-3 mois à l'avance ou une caution, cela doit être écrit dans le contrat.

Le document doit également indiquer à quelle fréquence et dans quelle mesure le propriétaire peut augmenter le paiement. Dans la pratique, les augmentations de loyer sont généralement enregistrées une fois par an jusqu'à 10 % du coût initial. Mais tout cela est à la discrétion des parties.

Si une telle clause n'est pas incluse dans le contrat, le propriétaire a toujours le droit d'augmenter le loyer, mais cela ne peut être fait plus d'une fois par an. De plus, il est tenu d'en informer préalablement le locataire par écrit. Si les nouvelles conditions ne lui conviennent pas, il peut résilier le contrat unilatéralement.

Le locataire a également le droit d'exiger une réduction du loyer si, en raison de circonstances indépendantes de sa volonté, l'état des lieux loués s'est détérioré.

en outre

Parlez au propriétaire de tous les détails. Vous devrez probablement vous rencontrer souvent. Il est inquiet pour son appartement, vous vous inquiétez pour la qualité de vie, alors apprenez à négocier et à écrire tous les accords verbaux dans le document.

Pas souvent, mais une situation désagréable arrive: parfois les propriétaires aiment entrer sans prévenir, même en l'absence de locataires et plusieurs fois par mois. Il s'agit d'un motif de résiliation du contrat avec remboursement des frais de déménagement du locataire. Pour éviter une telle situation, il suffit d'ajouter une ligne à l'accord sur la fréquence à laquelle le propriétaire peut se présenter chez vous, s'il est nécessaire de vous en avertir à l'avance, et d'indiquer l'interdiction des visites spontanées en votre absence.

Découvrez comment le propriétaire traite les invités, les animaux et indiquez-le dans le contrat.

Ce n'est qu'en négociant et en réglant tous les détails qui comptent que les deux parties pourront vivre sans conflits et sans anxiété inutile.

Résiliation du contrat par le tribunal

Nous avons déjà dit qu'il n'est pas facile pour un propriétaire de se séparer d'un locataire, le type de contrat joue un rôle important. Mais le locataire a le droit de résilier le contrat à tout moment, mais à une condition: il doit notifier au propriétaire sa volonté trois mois à l'avance par écrit.

Mais parfois, il est impossible de s'entendre humainement, et pour l'une des parties, il n'y a qu'une seule issue - demander justice devant le tribunal et résilier le contrat.

A la demande du bailleur, le contrat peut être résilié par anticipation par le tribunal dans les cas où le preneur:

• utilise la propriété avec une violation significative des termes du contrat ou avec des violations répétées;
• dégrade considérablement la propriété;
• ne paie pas le loyer à temps plus de deux fois de suite;
• n'effectue pas de grosses réparations du bien dans les délais stipulés au contrat, si, en vertu du contrat, les grosses réparations sont à la charge du locataire.

Le propriétaire ne peut résilier le contrat par l'intermédiaire du tribunal que s'il a demandé par écrit au locataire d'éliminer les violations.

A la demande du locataire, le contrat de bail peut être résilié par anticipation par le tribunal dans les cas où:

• le bailleur ne fournit pas le bien ou crée des obstacles qui empêchent la pleine utilisation du bien;
• le bien présente des défauts qui n'ont pas été précisés par le bailleur lors de la conclusion du contrat, n'étaient pas connus du locataire à l'avance et n'ont pu être découverts lors de l'inspection du bien;
• le bailleur n'effectue pas de grosses réparations du bien dans le délai fixé par le contrat ou dans un délai raisonnable;
• propriété, en raison de circonstances indépendantes de la volonté du locataire, dans un état impropre à l'usage.

A la résiliation du bail, le locataire est tenu de restituer le bien au bailleur dans l'état où il l'a reçu, compte tenu de l'usure normale ou dans l'état stipulé par le contrat.

En conclusion, attardons-nous sur deux autres points importants.

Si le propriétaire fait don ou vend une maison louée, cela ne met pas fin au bail. Autrement dit, lorsqu'une personne vient et dit: « Déménagez, je vends un appartement », c'est illégal. Le changement de propriétaire n'entraîne pas la résiliation du bail du logement.

Si nécessaire, vous pouvez changer de locataire (locataire). C'est-à-dire que si le contrat est conclu pour le mari et qu'il part, par exemple, pour le pôle Nord pour un long voyage d'affaires, alors avec son consentement, vous pouvez changer le locataire en sa femme. Dans ce cas, le contrat reste le même, les mêmes conditions, le terme continue de couler et n'est pas réinitialisé. Mais cela peut vous éviter des formalités administratives en cas de problème (par exemple, si vous devez résilier le contrat ou récupérer quelque chose par l'intermédiaire du tribunal).